سه راهبرد برای کنترل بازار مسکن

پایگاه رهنما:

            بازار مسکن، اوضاع مناسبی ندارد. قیمت رهن و اجاره بالاست و قیمتِ خرید نیز از آن بدتر. در سال 1398، قیمت هر متر مسکن در تهران 41.5% رشد داشته و اجاره‌بها نیز با رشد 29.3%ی مواجه بوده است. نرخ تورم نیز در این سال 41.2% بود. در سال 1397 نیز قیمت خرید هر متر مسکن در تهران 100.5% افزایش و قیمت اجاره‌بها هم 20.3% رشد داشته است. در این سال نیز نرخ تورم 26.9% اعلام شد. به طور میانگین، در یازده سال گذشته نرخ تورم اجاره‌بها متناسب با تورم افزایش یافته اما قیمت خرید مسکن جهش‌های شدید‌تری را به خود دیده است. با توجه به اهمیت نیاز مسکن در زندگی خانوار، اگر این نیاز به درستی تامین نشود، تبعات منفی آن از افزایش اختلاف طبقاتی تا گسترش آسیب‌های اجتماعی گسترده خواهد بود. بنابراین خیلی مهم است که بدانیم چرا قیمت مسکن، حتی بیش از تورم افزایش می‌یابد و چطور باید ترمز این رشد افسارگسیخته را کشید. منطق عرضه و تقاضا، می‌تواند موضوع را شفاف‌تر کرده و راه‌حل را به ما نشان دهد.

منطق عرضه‌و‌تقاضا در بازار مسکن

بر اساس منطق عرضه و تقاضا، قیمت بر اساس مقدار عرضه و تقاضای کالا در بازار تعیین می‌شود. مسکن نیز از این قاعده مستثنی نیست. بنابراین هر چه تولید و عرضه‌ی مسکن بیشتر باشد، قیمت آن کمتر خواهد بود و در مقابل هر چه عرضه‌ی مسکن کمتر شود و به تعبیری مسکن کمیاب شود، قیمتش بالا می‌رود. از طرفی اگر تقاضا برای مسکن زیاد شود، قیمت افزایش خواهد یافت و اگر تقاضا کاهش یابد، قیمت نیز کم خواهد شد. بازار مثل مسابقه‌ی طناب‌کشی است که از یک طرف، عرضه‌کننده طناب قیمت را به سمت بالا می‌کشد و از یک سو تقاضا کننده می‌خواهد طناب قیمت را به سمت پایین بکشد. قیمت نهایی از برآیند این دو نیرو، در بازار تعیین می‌شود. حال فرض کنید در یک کشور فرضی، عرضه‌ی مسکن در بازار کم باشد و از آن طرف، تقاضا زیاد باشد؛ بخشی از مردم به بازار رفته و دنبال خرید مسکن باشند و برخی نیز بخواهند مسکن بخرند تا بعداً که گران شد، بفروشند و سود کنند، در چنین شرایطی قیمت مسکن در بازار بالا خواهد رفت.

واقعیت‌های بازار مسکن ایران

بازار مسکن اکنون در ایران چنین حالتی دارد. دولت چندین سال تمایلی به تولید و عرضه‌ی مسکن نداشت، مسکن مهر را قوطی کبریت خواند و قول داد که بهترش را به اسم مسکن اجتماعی می‌سازد، ولی چنین اتفاقی رخ نداد. از طرفی دو گروه، متقاضی مسکن شدند: گروهی که تقاضای آن‌ها سالانه بین 400 هزار تا یک میلیون واحد مسکونی تخمین زده می‌شود، مسکن می‌خواهند تا از آن به عنوان سرپناه استفاده کرده و در آن زندگی کنند. عده‌ای هم هستند که دیده‌اند در 11 سال گذشته، تورم 484% بوده ولی قیمت مسکن رشدی معادل 842.5% داشته است. بنابراین برای حفظ ارزش پولشان یا کسب سود بیشتر، تصمیم گرفته‌اند که تعدادی خانه بخرند، آن را رها کنند تا مثلاً 10 سال بعد چندین برابر قیمت بفروشند، هم ارزش پولشان را حفظ کنند و هم سود کسب کنند. به تقاضای گروه اول، تقاضای مصرفی و به تقاضای گروه دوم، تقاضای سفته‌بازی مسکن می‌گوییم. این حجم تقاضای زیاد همراه با کاهش عرضه در سال‌های اخیر، قیمت مسکن را روز به روز بالا برده است. حالا هم اگر به منطق عرضه و تقاضا و علم اقتصاد اهمیت ندهیم و بگوییم «این فرمول‌ها برای کتاب‌هاست و به درد واقعیت نمی‌خورد»، سال‌های آینده باید بنشینیم و همین «شیب ملایم!» افرایش قیمت مسکن را شاهد باشیم، سرمان را مانند کبک، زیر برف کنیم و بگوییم این سال‌ها، سال‌های گشایش در حوزه‌ی مسکن بوده است! اما اگر بخواهیم قیمت کنترل شود، چاره‌ای جز حل ریشه‌ای مشکل، آن هم مبتنی بر منطق عرضه و تقاضا نخواهیم داشت.

چه باید کرد؟

به طور خلاصه می‌توان گفت سه راهبرد در بازار مسکن لازم است: راهبرد نخست، تقویت طرف عرضه است. یعنی دولت از یک سو باید خود متکفل تامین مسکن ارزان برای اقشار طبقات پایین جامعه شود و از سویی باید تولیدکنندگان مسکن را با روش‌هایی معقول، حمایت کند. دومین راهبرد، حذف تقاضای سوداگری در بازار مسکن است. این کار، باعث کاهش تقاضا شده و فشار افزایشی را از روی قیمت‌ برمی‌دارد. تقویت «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» و اخذ مالیات بر خانه‌های خالی مبتنی بر این سامانه، از مهم‌ترین راه‌کارهای عملیاتی تحقق راهبرد دوم است. راهبرد سوم نیز باید تبدیل نیاز مصرفی مردم به تقاضا باشد. بخشی از مردم، نیاز به خرید مسکن دارند ولی قدرت خرید ندارند تا این نیاز را به تقاضای در بازار تبدیل کنند.  دولت در قبال این افراد مسئول است و می‌تواند از طریق حمایت‌هایی مانند اعطای تسهیلات، به این افراد کمک کند تا بتوانند خانه‌دار شوند. اگر این سه راهبرد عملیاتی شود، از یک سو عرضه افزایش خواهد یافت و این خود، باعث کاهش قیمت می‌شود. از سوی دیگر تقاضا هم کاهش می‌یابد و هم تقاضای مصرفی، نسبت به تقاضای سوداگری سهم بیشتری پیدا می‌کند و در نتیجه از طرف تقاضا هم، برآیند نیروها به سمت کنترل قیمت خواهد رفت. بنابراین برای کنترل بازار مسکن، این سه راهبرد را باید دنبال کرد.