۱۲ آبان ماه / ریشه‌یابی افزایش دوباره تورم مسکن/ تولید هفت ماهه خودرو‌های سواری ۲۲ درصد کاهش یافت/ سفره خانوار‌های کم‌درآمد در سال گذشته، کوچک‌تر از قبل شد

قیمت مسکن در تهران بعد از دو ماه کاهش ماهانه پی در پی، در مهر ماه کمتر از یک درصد افزایش یافت. این تغییر مسیر تورم ماهانه ملکی کاملا متاثر از رشد قابل ملاحظه قیمت آپارتمان‌های مناطق یک تا سه بوده است که با توجه به وزن معاملاتی این مناطق، جلوی کاهش سطح میانگین قیمت‌ها در تهران گرفته شد. متوسط قیمت در ۱۰ منطقه که همگی مناطق مصرفی هستند، به‌رغم رشد معاملات خرید بیش از ۲ درصد کاهش یافته است.

* فرهیختگان

- دلال‌ها به بازار مسکن برمی‌گردند

فرهیختگان ۴ راه نجات مسکن را بررسی کرده است: در مهرماه سال جاری حجم معاملات بازار مسکن تهران با رشد 22 درصدی نسبت به شهریور مواجه شد. در این زمینه برخی فعالان و کارشناسان حوزه مسکن می‌گویند نشانه‌هایی از ورود پول‌های کثیف به این بازار وجود دارد. استدلال این است که از یک‌طرف نزدیک به 80 درصد تقاضاهای مسکن جزء تقاضای سرمایه‌ای بوده که در نبود شفافیت در این بازار قصد دارند به‌واسطه رصد بازارهای دیگر از سوی دولت و همچنین فعال‌شدن ابزارهای مالیاتی و طرح موضوع قطع یارانه‌های نقدی ثروتمندان، بازار مسکن را به‌عنوان مقصد پولشویی انتخاب کنند و ثانیا با معاملات سفته‌بازانه، زمینه هیجانی‌شدن بازار را فراهم کنند. برای نمونه در حالی که قیمت مسکن در دو ماه پایانی نیمه اول سال جاری کاهشی بود، اما در مهرماه قیمت مسکن در شهر تهران بازهم صعودی شد، البته با این توضیح که به‌جز چند منطقه شهر تهران ازجمله مناطق شمالی شهر که قیمت‌ها رشد چشمگیری داشته، قیمت در اغلب مناطق کاهشی بوده است. برای نمونه قیمت مسکن در منطقه یک در هر مترمربع رشد چهارمیلیون تومانی نسبت به ماه قبل داشته است. بر این اساس از آنجایی که بازار مسکن در ایران کمترین شفافیت اطلاعاتی را دارد، با رصد حساب‌های بانکی برای شناسایی ثروتمندان و همچنین طرح اخذ سود از سپرده‌های بانکی در طرح پیش‌نویس اصلاح برخی قوانین مالیاتی که اخیرا از سوی سازمان امور مالیاتی ارائه‌شده، امکان تحرک جدید در حرکت نقدینگی به نیت پولشویی می‌تواند به تنش دوباره بازار مسکن دامن بزند. در این زمینه بررسی تجربیات جهانی نشان می‌دهد در سطح ﺟﻬﺎن، کشورهای مختلف ﺑﻪﻣﻨﻈﻮر ﮐﻨﺘﺮل ﺳﻮداﮔﺮی، ﮐـﺴﺐ درآﻣـﺪ، ﺗﺤﻘﻖ اﻫﺪاف ﺑﺨﺶ ﻣﺴﮑﻦ و ﺗﺨﺼﯿﺺ ﺑﻬﯿﻨﻪ ﻣﻨﺎﺑﻊ، ﺑﻬﺒﻮد اﻫﺪاف ﺗﻮزﯾﻊ درآﻣﺪ اﺑﺰار ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ ﻣﺘﻨﺎﺳﺐ ﺑﺎ آن ﮐـﺎرﮐﺮد را ﺑﻪﮐﺎر ﮔﺮﻓﺘﻪ‌اند که از ﻣﻬﻢﺗﺮﯾﻦ آﻧﻬﺎ ﻣﯽﺗﻮان ﺑـﻪ ﻣﺎﻟﯿـﺎت ﺑـﺮ عایدی (ﻣﻨﻔﻌـﺖ) ﺳـﺮﻣﺎﯾﻪ (CGT)، ﻣﺎﻟﯿـﺎت ﺑـﺮ ارزش زﻣﯿﻦ (LVT)، ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ واﺣﺪﻫﺎی ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﺧﺎﻟﯽ (VHT) و ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ ﺧﺮﯾﺪ اﻣﻼک ﮔﺮانﻗﯿﻤـﺖ (SDLT) اشاره کرد.

۱۰۰ سال غفلت از مالیات عایدی سرمایه

در ادﺑﯿﺎت اﻗﺘﺼﺎدی اﻋﺘﻘﺎد ﺑﺮ این اﺳﺖ ﮐﻪ ﻧﻮﺳﺎنﻫﺎ و ﺷﻮکﻫﺎی ادواری ﺑﺨﺶ ﻣﺴﮑﻦ ﻋﻤﻮﻣا ﺗﺤﺖ‌تاﺛﯿﺮ ﺷﻮکﻫﺎی ﺗﻘﺎﺿﺎ و ﺳﻮداﮔﺮی در اﯾﻦ ﺑﺎزار ﻗﺮار دارد. ﯾﮑﯽ از اﺑﺰارﻫﺎی ﺑﺴﯿﺎر ﻣوﺛﺮ ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ ﮐﻪ ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﻣﺎﻧﻊ از ﻓﻌﺎﻟﯿﺖﻫﺎی ﺳﻮداﮔﺮاﻧﻪ و ورود و ﺧﺮوج ﺷﺪﯾﺪ ﺳﺮﻣﺎﯾﻪﻫﺎی ﺳﺮﮔﺮدان ﺑﻪ اﯾﻦ ﺑﺨﺶ شود و روﻧﺪ ﺳﺮﻣﺎﯾﻪﮔﺬاری را در اﯾﻦ ﺑﺨﺶ در ﻣﺴﯿﺮ ﺑﺎﺛﺒﺎت و ﺑﻪ‌دور از ﻧﻮﺳﺎنﻫﺎی ادواری ﻗﺮار دﻫﺪ، ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ عایدی ﺳﺮﻣﺎﯾﻪ اﺳﺖ ﮐﻪ ﺳﺎﺑﻘﻪ ﺑﻪﮐﺎرﮔﯿﺮی آن در ﮐﺸﻮرﻫﺎی دﯾﮕﺮ ﺣﺘﯽ از ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ ارزش اﻓﺰوده ﻧﯿﺰ ﺑﯿﺸﺘﺮ اﺳﺖ.این مالیات با نرخ بازدارنده بر مابه‌التفاوت قیمت خرید و فروش اقلام مورد هدف ازجمله مسکن اعمال می‌شود. با استناد به تجارب کشورهای پیشرفته و مطالعات علمی می‌توان گفت اخذ این مالیات در بخش مسکن، آثار مثبتی را ازجمله کنترل تقاضای سوداگری و تورم، کاهش شکاف طبقاتی در جامعه، هدایت نقدینگی به سمت تولید و رونق ساخت‌وساز، افزایش ثبات و پیش‌بینی‌پذیری اقتصاد و افزایش قدرت خرید مردم دارد.این پایه مالیاتی تنها سوداگران و تقاضاهای غیرمصرفی را مورد هدف قرار می‌دهد؛ بنابراین خانه اصلی هر فرد از پرداخت مالیات معاف است و هر خانواده به تعداد اعضای خود می‌تواند از معافیت مالیاتی در مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات نقل‌وانتقال برخوردار باشد. همچنین سازندگانی که اقدام به تولید و عرضه واحدهای مسکونی (ساختمان‌های نوساز) می‌کنند نیز از پرداخت این مالیات معاف هستند. بنابراین پس از اعمال مالیات بر عایدی سرمایه، تقاضاهای سوداگرانه از بازار مسکن به‌تدریج خارج شده و در مقابل، تقاضاهای مصرفی و تولید و عرضه تقویت می‌شوند. در ایران، علاوه‌بر ملاحظات مربوط به عدالت، ‌انگیزه‌های سوداگرانه در بازار برخی دارایی‌ها به‌ویژه دارایی‌هایی که عرضه آنها بی‌کشش است (نظیر املاک و مستغلات) ضرورت معرفی این مالیات را اجتناب‌ناپذیر کرده است.

در کشورهای مختلف املاک و مستغلات، سرقفلی، ارزهای خارجی، طلا، جواهر و زیورآلات (غیرمصرفی و تقاضای سرمایه‌ای)، حقوق قراردادی، زمین، مجموعه اشیای قیمتی، معادن و حقوق استفاده از آن و صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشمول مالیات بر عایدی سرمایه هستند، با این حال رویکرد فعلی کشور در مالیات‌ستانی از انواع درآمدها یکسان نیست، به‌طوری که در این ساختار، در غیاب یک سیستم مالیات بر عایدی سرمایه در کشور، نوعی سیستم جایگزین مالیات بر عایدی سرمایه در قالب مالیات نقل‌وانتقال املاک (موضوع مواد 52، 59 و 64 قانون مالیات‌های مستقیم)، مالیات نقل‌وانتقال سهام و مالیات نقل‌وانتقال سرقفلی در قانون مالیات‌های مستقیم وجود دارد که به‌عنوان جانشین یا نماینده مالیات بر عایدی سرمایه در منابع مذکور عمل می‌کنند. با وجود این، معاملات سایر دارایی‌ها نظیر برخی اوراق بهادار و ابزارهای مالی، مالکیت معنوی مثل حق اختراع و حقوق معنوی از مالیات معاف هستند. درواقع مرز بین درآمدهای معمول و سایر درآمدهای غیرمشمول در نظام مالیاتی ایران چندان شفاف و روشن نیست.بررسی تجارب جهانی نشان می‌دهد این نوع مالیات سابقه بیش از 100 ساله در دنیا دارد. در ادامه به برخی از این تجارب در حوزه مالیات بر عایدی بخش مسکن اشاره می‌شود.

انگلستان: یکی از دلایل اصلی معرفی مالیات بر عایدی سرمایه در انگلستان، رشد سریع ارزش ملک پس از جنگ جهانی دوم بود که به علت احتکار املاک از سوی سوداگران املاک رخ داده بود. در این کشور درخصوص اموال و دارایی‌های غیر از املاک، نرخ مالیات بر عایدی سرمایه بین 10 تا 20 درصد در نظر گرفته شده و برای خانه‌های دوم به بالا نرخ این مالیات بین 18 تا 28 درصد است.آمریکا: در آمریکا این مالیات از سال 1913 اخذ می‌شود. در این کشور افراد و شرکت‌ها مالیات بر عایدی سرمایه را درمجموع خالص کل سود سرمایه خود می‌پردازند. نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در آمریکا متناسب با میزان حقوق افراد و تعداد افراد خانواده تعیین می‌شود و از صفر درصد برای افراد با درآمد کمتر تا 20 درصد برای افراد با درآمد بالا متغیر است.کانادا: در کانادا مالیات بر عایدی سرمایه بر فروش دارایی‌هایی مانند سهام، اوراق قرضه، املاک و مستغلات اعمال می‌شود. در این کشور اگرچه نرخ مالیات بر عایدی سرمایه درمورد افراد حقیقی و حقوقی (مردم و شرکت‌ها) به‌صورت متفاوت تعیین شده، اما میزان مالیات بر عایدی سرمایه به‌صورت عمومی معادل 50 درصد است.فرانسه: در فرانسه نیز مالیات بر عایدی سرمایه از سود فروش ملک هنگام نقل‌وانتقال از فروشنده اخذ می‌شود. میزان این مالیات در فرانسه2.36 درصد است که شامل مالیات بر عایدی سرمایه با نرخ 19 درصد به اضافه 2.17 درصد هزینه‌های اجتماعی است. در این کشور خانه اول و مصرفی افراد از مالیات بر عایدی سرمایه معاف است. در این کشور خانه‌های دوم به بعد درصورت خرید و فروش طی کمتر از 6 سال مشمول تمام مالیات می‌شوند، اما با گذشت 6 سال برحسب زمان مالکیت، مشمول تخفیفاتی خواهند شد.ترکیه: در ترکیه اگر فردی تصمیم بگیرد ملک خود را قبل از گذشت پنج‌سال از مدت خرید، به فروش برساند، باید مالیات مربوط به فروش ملک بسته به میزان سود حاصل از فروش را بپردازد. این مالیات به‌عنوان مالیات بر عایدی سرمایه در ترکیه شناخته می‌شود.

حذف سوداگری‌ها بازهم در انتظار اقدام دولت و مجلس

در روزهای اخیر سازمان امور مالیاتی متن پیش‌نویس «لایحه اصلاح برخی قوانین و مقررات مالیاتی» را به دولت ارائه داده است که برای اولین‌بار پیشنهاد شده از دارایی‌های مختلف شامل انتقال املاک، حق واگذاری محل، سهام، سپرده‌های بانکی، طلای مسکوک، طلای شمش و طلای آب‌شده، ارز اعم از دیجیتالی و غیردیجیتالی و... مالیات عایدی سرمایه اخذ شود. در این زمینه در بند 47 این پیش‌نویس پیشنهاد شده است متن زیر به‌عنوان ماده 96 قانون مالیات‌های مستقیم درج شود. درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات موضوع این فصل (سوم) و فصل هفتم این باب خواهد بود.در تبصره یک این طرح مقرر شده اولین نقل‌وانتقال ساختمان‌های مذکور علاوه‌بر مالیات علی‌الحساب نقل‌وانتقال موضوع ماده  59این قانون مشمول مالیات علی‌الحساب به نرخ 10درصد به ماخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. مالیات قطعی مودیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می‌شود.

در تبصره دو پیش‌نویس آمده است: «شمول مقررات این ماده درخصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از سه‌سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد.» در تبصره سه نیز مقرر شده شهرداری‌ها موظفند همزمان با صدور پروانه ساخت و همچنین هنگام صدور پایان کار مراتب را به‌منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذی‌ربط به ترتیبی که توسط سازمان امور مالیاتی کشور تعیین می‌شود، گزارش کنند.با این حال اگرچه در متن پیش‌نویس جدید لایحه اصلاح برخی قوانین و مقررات مالیاتی انواع دارایی‌ها ازجمله مسکن مشمول اخذ مالیات عایدی سرمایه شده‌اند، با این ضرایب مالیاتی جدید پیشنهادی سازمان امور مالیاتی، ابتدا باید توسط وزارت اقتصاد و هیات‌دولت تصویب شده و سپس در مجلس و شورای نگهبان بررسی و تصویب شوند، لذا هنوز قطعی نیستند.

۳ برابر وضعیت طبیعی، خانه خالی داریم

ﯾﮑﯽ از اﺑﺰارﻫﺎی دولت‌ها ﺑﺮای ﺗﺨﺼﯿﺺ ﺑﻬﯿﻨﻪ ﻣﻨﺎﺑﻊ ﻣﻮﺟﻮد ﻣﺴﮑﻦ در ﺷﺮاﯾﻂ ﻧﺎﺑﺮاﺑﺮی ﻋﺮﺿﻪ و ﺗﻘﺎﺿﺎ، وﺿﻊ ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ ﺧﺎﻧﻪﻫﺎی ﺧﺎﻟﯽ از ﺳﮑﻨﻪ (Vacant Home Tax) اﺳﺖ. وﺿﻊ ﻧﺮخ ﻣﻨﺎﺳﺐ ﻣﺎﻟﯿﺎت ﻣﻨﺠﺮ ﺑﻪ اﻓﺰاﯾﺶ ﻫﺰﯾﻨﻪ ﻧﮕﻬﺪاری ﺧﺎﻧﻪﻫﺎی ﺧﺎﻟﯽ ﺑﺮای ﻣﺎﻟﮑﺎن ﺷﺪه و ﺑﻪﻋﻨﻮان اﺑﺰار و اﻫﺮﻣﯽ ﻣﮑﻤﻞ در ﮐﻨﺎر ﻋﺮﺿﻪ ﻣﺴﮑﻦ ﺑﺮای ﮐﺎﻫﺶ ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ و اﯾﺠﺎد ﺗﻌﺎدل در ﺑﺎزار اﺳﺖ. از این‌رو، وضع مالیات بر خانه‌های خالی به‌عنوان ابزاری تنظیم‌گر جهت مقابله با این نوع فعالیت سوداگرانه و بهبود مدیریت بازار مسکن، امری ضروری و اجتناب‌ناپذیر است.براساس داده‌های مرکز آمار ایران، تعداد واحدهای مسکونی خالی کشور از ۶۳۳ هزار واحد در سال ۱۳۸۵ به 1.6 میلیون واحد در سال ۱۳۹۰ و 2.6 میلیون واحد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته که این میزان افزایش در فاصله سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ حاکی از متوسط رشد سالیانه خانه‌های خالی در کشور معادل ۱۷ درصد است. این روند افزایشی در شرایطی است که تعداد واحدهای مسکونی کشور طی این دوره با متوسط رشد سالیانه‌ای معادل 3.7 درصد از 15.9 میلیون واحد مسکونی در سال ۱۳۸۵ به 19.9 میلیون واحد در سال ۱۳۹۰ و 22.8 میلیون واحد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته است. برآیند اختلاف قابل‌توجه متوسط رشد سالیانه تعداد واحدهای مسکونی کشور و تعداد خانه‌های خالی طی سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ منجر به افزایش قابل‌توجه نرخ خانه‌های خالی کشور یا همان نسبت تعداد خانه‌های خالی به تعداد واحدهای مسکونی کشور شده، به‌طوری که نرخ مذکور از 4.2 درصد در سال ۱۳۸۵ به 8.3 درصد در سال ۱۳۹۰ و به 11.3 درصد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته است.

استان تهران با دارا بودن سهمی معادل ۱۹ درصد از کل خانه‌های خالی کشور در سال ۱۳۹۵ (حدود ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی)، رتبه نخست را در کشور دارد و درمجموع تهران به‌همراه 6 استان اصفهان، خراسان‌رضوی، فارس، آذربایجان‌شرقی، البرز و خوزستان 58 درصد از کل خانه‌های خالی کشور را به خود اختصاص داده‌اند. همچنین بررسی‌ها نشان می‌دهد 2.6 میلیون واحد مسکونی خالی درمجموع بیش از ۲۶۳ میلیون مترمربع مساحت دارند که با احتساب قیمت 2.9 میلیون تومانی هر مترمربع زیربنای مسکونی، ارزش این واحدها در کل کشور به ۷۷۰ هزار میلیارد تومان می‌رسد. علت افزایش قابل‌توجه تعداد و نرخ خانه‌های خالی کشور طی سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ را می‌توان در مبانی نظری بخش مسکن جست‌وجو کرد. براساس این مبانی، بین نوسان تعداد خانه‌های خالی با نوسان قیمت مسکن ارتباط معکوس وجود دارد، به‌طوری که در شرایط کاهش رشد قیمت مسکن مالکان واحدهای مسکونی به امید افزایش قیمت در دوره آتی، از عرضه واحدهای خود به بازار خودداری می‌کنند.

در این زمینه بررسی آماری نشان می‌دهد کاهش رشد قیمت مسکن در کشور از ۲۹ درصد در سال ۱۳۹۱ به حدود ۳ درصد در سال ۱۳۹۵ منجر به افزایش قابل‌توجه نسبت خانه‌های خالی به کل واحدهای مسکونی از حدود ۸ درصد در سال ۱۳۹۰ به حدود11.3 درصد در سال ۱۳۹۵ شده است.در این زمینه باید توجه داشت در ادبیات اقتصاد کلان، وجود خانه‌های خالی به میزان نرخ طبیعی، امر ذاتی برای تعادل در بازار مسکن تلقی شده، اما آنچه برهم‌زننده تعادل و جزء غیرذاتی بازار تلقی می‌شود، فاصله قابل‌توجه نرخ واقعی خانه‌های خالی نسبت به نرخ طبیعی آن است که این امر به‌دلیل وجود «تقاضای سوداگرانه خانه‌های خالی» رخ می‌دهد و با افزایش تقاضای مذکور، این فاصله بیشتر نیز خواهد شد. در چارچوب ادبیات اقتصاد مسکن و براساس مکانیسم تعدیل قیمت، رخداد فوق (فاصله نرخ واقعی خانه‌های خالی از نرخ طبیعی) باید به کاهش قیمت تعادلی بازار بینجامد، لیکن از آنجایی که مکانیسم مذکور در بازار مسکن کشورهایی نظیر ایران که عرضه مسکن بسیار کمتر از تقاضای آن است عمل نمی‌کند، فزونی قابل‌توجه نرخ واقعی خانه‌های خالی بر نرخ طبیعی آن، خود عامل افزایش قیمت مسکن شده و در چنین شرایطی بازار مسکن دچار شکست شده است.

بر این اساس، دخالت دولت در بازار (دخالتی کارآمد از طریق ابزارهای تنظیم‌گری) امری ضروری و اجتناب‌ناپذیر خواهد بود.طبق محاسبات تحقیقی، نرخ طبیعی خانه‌های خالی در ایران طی سال‌های ۱۳8۵ تا ۱۳9۵ حدود ۴ درصد است، در حالی که نرخ واقعی خانه‌های خالی در سال ۱۳۹۵ معادل 11.3 درصد محاسبه شده است. بنابراین در شرایط حاضر، فاصله قابل‌توجهی بین نرخ طبیعی و نرخ واقعی خانه‌های خالی در بازار مسکن ایران وجود دارد (حدود ۷ واحد درصد اختلاف)، به‌ویژه آنکه این شکاف طی دوره مذکور با روند افزایشی مواجه بوده است. با توجه به مراتب فوق، می‌توان اذعان کرد در شرایط حاضر، ورود دولت و استفاده از مالیات بر خانه‌های خالی به‌عنوان ابزار مدیریت و تنظیم بازار مسکن کشور، امری ضروری است.

چالش 46 ساله اخذ مالیات خانه‌های خالی

برای نخستین‌بار مالیات بر خانه‌های خالی در ایران در چارچوب «قانون تعدیل و تثبیت اجاره‌بها» مصوب ۱۳۵۲ برقرار شد. با تصویب قانون مالیات‌های مستقیم در اسفندماه سال ۱۳۶۶ و درج فصلی تحت‌عنوان «مالیات مستغلات خالی» ذیل باب اول (مالیات بر دارایی)، عوارض تخلیه جای خود را به مالیات بر مستغلات مسکونی خالی داد. مالیات بر خانه‌های مستغلات مسکونی خالی تا پایان سال ۱۳۸۰ پابرجا بود، اما این پایه مالیاتی در چارچوب اصلاحات قانون مالیات‌های مستقیم مصوب سال ۱۳۸۰ لغو و بدهی‌های مالیاتی قبلی بابت آن بخشوده شد. بر این اساس، از سال 80 تا سال 1394 که اصلاحات قانون مالیات مستقیم مجددا ابلاغ شد، ماده قانونی در زمینه مالیات خانه‌های خالی وجود نداشت و طی اصلاحیه سال 1394 در قالب ماده ۵۴ مقرر شد واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از 100 هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به‌عنوان «واحد خالی» شناسایی  می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره خواهند شد. لذا تبصره ۷ ماده ۱۶۹ اصلاحات قانون مالیات مستقیم مصوب ۱۳۹۴ در این زمینه، وزارت راه‌وشهرسازی را موظف کرد حداکثر ۶ ماه پس از تصویب این قانون، سامانه مذکور را راه‌اندازی کند اما طبق آخرین اظهارات مسئولان دولتی، راه‌اندازی سامانه مذکور پس از چهارسال هیچ‌گونه پیشرفتی نداشته است.

تجربه جهانی؛ حتی مصادره به‌نفع افراد بدون سرپناه

 کشورهای انگلستان، اسکاتلند و فرانسه ازجمله کشورهای توسعه‌یافته‌ای هستند که به‌منظور مدیریت بازار مسکن از ابزار مالیات بر خانه‌های خالی استفاده می‌کنند، به‌طوری که اجرای صحیح این نوع مالیات باعث شده است نرخ خانه‌های خالی این کشورها در مقایسه با دیگر کشورها در سطح پایین‌تری قرار گیرد. به‌عنوان مثال نرخ خانه‌های خالی در سال ۲۰۱۱ برای کشورهای انگلستان، اسکاتلند و فرانسه به‌ترتیب معادل 3 درصد، 2.9 درصد و 7 درصد بوده است.در انگلستان مالیات بر خانه‌های خالی در قالب «مالیات شهرداری» اخذ می‌شود. در این کشور واحدهای مسکونی که بیش از ۶ ماه خالی باشند، مشمول ۵۰ درصد مالیات شهرداری می‌شوند و بعد از ۱۲ ماه این مالیات تا ۱۰۰ درصد افزایش می‌یابد.در اسکاتلند سیستم مالیات بر خانه‌های خالی به‌طور کلی مشابه است. البته این دو سیستم در نرخ مالیات و برخی موارد اجرایی همچون مدت زمانی خالی‌بودن با یکدیگر تفاوت‌هایی دارند، به‌طوری که در اسکاتلند نرخ مالیاتی معادل ۱۰۰ درصد «مالیات شهرداری» درخصوص خانه‌هایی که برای یک‌سال یا بیشتر خالی هستند، اعمال می‌شود. همچنین در اسکاتلند شهرداری می‌تواند درخصوص خانه‌هایی که کمتر از یک‌سال خالی بوده، تخفیفی بین ۱۰ تا ۵۰ درصد اعطا کند.در فرانسه پایه مالیات بر خانه‌های خالی ارزش اجاره‌ای املاک و نرخ آن برای سال اول معادل 12.5 درصد و برای سال‌های بعد معادل ۲۵ درصد است. همچنین در این کشور به‌منظور شناسایی و ساماندهی خانه‌های خالی، از ابزار حقوقی کارآمد «مصادره خانه‌های خالی به نفع افراد بدون سرپناه» استفاده می‌شود، به‌طوری که براساس قانون مالیات املاک فرانسه در سال ۲۰۱۴، حق مصادره خانه‌هایی که بیش از ۱۸ ماه خالی باشند تا هفت‌سال برای اسکان افراد فاقد سرپناه اعطا شده است.

افزایش ۱۵ برابری قیمت زمین در نبود ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ ارزش زﻣﯿﻦ

ﯾﮑﯽ از اﺑﺰارﻫﺎی ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ، ﺗﺨﺼﯿﺺ ﺑﻬﯿﻨﻪ ﻣﻨﺎﺑﻊ زﻣﯿﻦ و ﻣﺴﮑﻦ ﺷﻬﺮی ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ ارزش زﻣﯿﻦ اﺳﺖ. اﻓﺰاﯾﺶ روزاﻓﺰون ﺗﻘﺎﺿﺎ ﺑﺮای ﻣﺴﮑﻦ ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ اﻓﺰاﯾﺶ ﺟﻤﻌﯿﺖ ﺷﻬﺮﻧﺸﯿﻦ از ﺳﻮﯾﯽ و ﻣﺤﺪودﺑﻮدن ﻣﻨﺎﺑﻊ زﻣﯿﻦ ﺷﻬﺮی و ﻋﺪم اﻣﮑﺎن ﺗﻮﻟﯿﺪ زﻣﯿﻦ، اﺳﺘﻔﺎده ﺑﻬﯿﻨﻪ از ﻣﻨﺎﺑﻊ زﻣﯿﻦ ﺷﻬﺮی ﻣﻮﺟﻮد را اﺟﺘﻨﺎبﻧﺎﭘﺬﯾﺮ ﻣﯽﺳﺎزد. اﺳﺘﻔﺎده از اﺑﺰارﻫﺎی ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﻣﺎﻟﮑﺎن زﻣﯿﻦ و ﻣﺴﮑﻦ ﺷﻬﺮی را ﺑﻪ ﺳﻤﺖ ﺗﺨﺼﯿﺺ ﺑﻬﯿﻨﻪ ﻣﻨﺎﺑﻊ زﻣﯿﻦ و ﻣﺴﮑﻦ ﻫﺪاﯾﺖ ﮐﻨﺪ. در این زمینه بررسی‌ها نشان می‌دهد در حال حاضر بیش از 30 کشور در سراسر جهان یک نوع مالیات با عنوان «مالیات بر ارزش زمین (LVT)» را برای مقابله با سوداگری در بخش زمین پیاده‌سازی کرده‌اند.

در آمریکا این نوع مالیات از سال 1913 اجرا می‌شود و مسئولان ایالت پنسیلوانیا اولین قانون این نوع مالیات را اجرا کردند. تعداد کم کشورهایی که این نوع مالیات را اجرا کرده‌اند به این معنی نیست که این نوع ابزار مالیاتی قابلیت اجرایی ندارد یا موثر نیست، بلکه اغلب کشورهای جهان به این دلیل که موضوع سوداگری مسکن را ندارند، نیازی به ایجاد این نوع مالیات ندارند. ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ ارزش زﻣﯿﻦ ﺑﺎ ﻫﺪاﯾﺖ ﻣﺎﻟﮑﺎن ﺑﻪ ﺗﺨﺼﯿﺺ ﺑﻬﯿﻨﻪ ﻣﻨﺎﺑﻊ ﺧﻮد ﻋﻤﻼ در ﺣـﻮزه زﻣـﯿﻦﻫـﺎی ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﺷﻬﺮی ﻣﻨﺠﺮ ﺑﻪ اﻓﺰاﯾﺶ ﺳﺎﺧﺖوﺳﺎز ﻣﯽﺷﻮد. در ﺷﺮاﯾﻄﯽ ﮐﻪ ﺑﺎزار زﻣﯿﻦ ﺑﺎ اﻓﺰاﯾﺶ ﻗﯿﻤـﺖ و اﻧﺘﻈﺎرات ﺗﻮرﻣﯽ ﻧﺎﺷﯽ از اﯾﻦ اﻓﺰاﯾﺶ ﻗﯿﻤﺖ ﻫﻤﺮاه ﺑﺎﺷﺪ اﯾﻦ ﻧﻮع ﻣﺎﻟﯿﺎت ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﻣﻨﺠـﺮ ﺑـﻪ ﮐـﺎﻫﺶ ﻗﯿﻤﺖ زﻣﯿﻦ در ﺑﺎزار ﺷﻮد؛ ﭼﺮاﮐﻪ ﺑﺎ اﻓﺰاﯾﺶ ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎی ﻧﮕﻬﺪاری زﻣﯿﻦ، ﻣﺎﻟﮑﺎﻧﯽ ﮐـﻪ ﻗـﺎدر ﺑـﻪ اﺳـﺘﻔﺎده ﺑﻬﯿﻨﻪ از زﻣﯿﻦ ﺧﻮد ﻧﺒﺎﺷﻨﺪ اﻗﺪام ﺑﻪ ﻓﺮوش زﻣﯿﻦﻫﺎی ﺧﻮد ﮐﺮده و در ﻧﺘﯿﺠﻪ ﺑﺎ اﻓﺰاﯾﺶ ﻋﺮﺿﻪ زﻣﯿﻦ در ﺑﺎزار، ﻗﯿﻤﺖ زﻣﯿﻦ ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﮐﺎﻫﺶ ﯾﺎﺑﺪ. اما در ایران موضوع بسیار متفاوت است، چراکه بررسی‌ها نشان می‌دهد در این زمینه با وجود اینکه بخش عمده هزینه ساخت مسکن مربوط به قیمت زمین بوده و زمین یکی از ابزارهای سوداگری و احتکار بوده است، با این حال ابزار مالیاتی برای کنترل سوداگری در این بخش وجود ندارد. این موضوع از این منظر دارای اهمیت است که طی ۱۰ سال اخیر قیمت زمین در شهر تهران با افزایش نزدیک به 15 برای از حدود یک‌میلیون و ۱۵۵ هزار تومان در بهار ۱۳۸۸ به ۱۷ میلیون تومان در بهار ۱۳۹۸ رسیده است.

خانه‌های ۵۰ میلیارد تومانی معاف از ﻣﺎﻟﯿﺎت!

از دﯾﮕﺮ اﻫﺪاف ﻧﻈﺎمﻫﺎی ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ در ﺣﻮزه زﻣﯿﻦ و ﻣﺴﮑﻦ ﺷﻬﺮی، اخذ مالیات ﺑﺮ ﺧﺮﯾﺪ اﻣﻼک ﮔﺮانﻗﯿﻤﺖ (SDLT) است. واﺣﺪﻫﺎی ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﮔﺮانﻗﯿﻤﺖ از ﻣﻨﻈﺮ ﻣﺎﻟﯿـﺎت ارزش اﻓـﺰوده ﻧﯿـﺰ ﻣﯽﺗﻮانند ﻣﻨﺒﻊ اﺧﺬ ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺎشند. ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ اﯾﻨﮑﻪ واﺣﺪﻫﺎی ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﮔﺮانﻗﯿﻤﺖ ﺗﻨﻬﺎ ﺑﺎ ﻫـﺪف ﺳـﺮﭘﻨﺎه ﺧﺮﯾﺪاری ﻧﺸﺪه‌اﻧﺪ و ارزش داراﯾﯽ آﻧﻬﺎ ﻧﻘﺶ ﻏﺎﻟﺐ در ﺧﺮﯾﺪ آن اﺳﺖ، ﺑﻨﺎﺑﺮاﯾﻦ ﻣـﯽﺗﻮاﻧـند ﻣﻨﺒـﻊ اﺧـﺬ ﻣﺎﻟﯿﺎت باشند. ﺑﻪ‌دﻟﯿﻞ اﯾﻨﮑﻪ اﯾﻦ ﻣﺎﻟﯿﺎت از اﻣﻼک ﺑﺎﻗﯿﻤﺖ ﺑﺎﻻﺗﺮ از ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺘﻮﺳﻂ اﺧـﺬ ﻣـﯽﺷـﻮد، ﺗﻌـﺪاد واﺣـﺪﻫﺎی ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻣﺸﻤﻮل ﻣﺎﻟﯿﺎت ﻣﺤﺪود اﻣﺎ درآﻣﺪﻫﺎی ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ ﺣﺎﺻﻠﻪ ﻗﺎﺑﻞ‌ﺗﻮﺟـﻪ اﺳـﺖ. ﻋﻼوهﺑﺮ اﯾﺠﺎد درآﻣﺪ ﺑﺮای دوﻟﺖ، اﯾﻦ ﻣﺎﻟﯿﺎت دارای ﺗاﺛﯿﺮﻫﺎی ﮐﻨﺘﺮﻟﯽ ﻗﯿﻤﺖ در ﺑﺎزار زﻣـﯿﻦ ﻣﺴﮑﻦ ﺷﻬﺮی اﺳﺖ. درواﻗﻊ اﺧﺬ اﯾﻦ ﻣﺎﻟﯿﺎت ﻋﺎﻣﻠﯽ ﺑﺎزدارﻧﺪه ﺑـﺮای اﻓـﺮادی اﺳـﺖ ﮐـﻪ ﺑـﺎ اﻧﮕﯿـﺰه داراﯾﯽ اﻗﺪام ﺑﻪ ﺧﺮﯾﺪ اﻣﻼک ﮔﺮانﻗﯿﻤﺖ ﻣﯽﮐﻨﻨﺪ. اﯾﻦ ﺳﯿﺎﺳﺖ ﻋـﻼوه‌ﺑـﺮ ﮐـﺎﻫﺶ ﺗـاﺛﯿﺮات ﻧﺎﺷـﯽ از ﻣﻌﺎﻣﻼت اﻣﻼک ﮔﺮانﻗﯿﻤﺖ ﺑﺮ ﺑﺎزار زﻣﯿﻦ و ﻣﺴﮑﻦ، ﺗاﺛﯿﺮ ﺑﺎزﺗﻮزﯾﻌﯽ از ﻃﺮﯾﻖ ﻫﺰﯾﻨﻪ‌ﮐﺮدن درآﻣﺪ آن ﺑﺮای ﺗﻬﯿﻪ ﻣﺴﮑﻦ دﻫﮏﻫﺎی ﭘﺎﯾﯿﻦ درآﻣﺪی و ﻫﻤﭽﻨﯿﻦ روﯾﮑﺮد ﻣﻨﺎﺳﺐﺗﺮی ﺑﺮای ﺗاﻣﯿﻦ ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎی دوﻟﺖ ﻣﻠﯽ و ﻣﻘﺎمﻫﺎی ﻣﺤﻠﯽ ﺧﻮاﻫﺪ داﺷﺖ. این مالیات همچنین می‌تواند جایگزین درآمدهای ناپایداری همچون تراکم‌فروشی یا شهرفروشی و باغ‌فروشی (برای ساخت مسکن) قرار گیرد. در این زمینه بررسی داده‌های سامانه املاک و مستغلات نشان می‌دهد در نیمه اول سال جاری صدها مورد ملک هرکدام به قیمت 30 تا 50 میلیارد تومان در تهران معامله شده‌اند که در نبود قوانین مالیاتی مشمول اخذ مالیات نبوده و خود به افزایش قیمت‌ها دامن زده‌اند. برای مثال در حالی که قیمت مسکن در ماه‌های اخیر کاهشی بوده، اما قیمت مسکن در منطقه یک تهران (براساس گزارش وزارت راه‌وشهرسازی) از متری 24.8 میلیون تومان در شهریورماه به 28.1 میلیون تومان در مهرماه رسیده است.

* دنیای اقتصاد

- ریشه‌یابی افزایش دوباره تورم مسکن

دنیای‌اقتصاد به گرانی مسکن پرداخته است: عامل چرخش تورم مسکن پایتخت در اولین ماه پاییز مشخص شد. قیمت مسکن در تهران بعد از دو ماه کاهش ماهانه پی در پی، در مهر ماه کمتر از یک درصد افزایش یافت. این تغییر مسیر تورم ماهانه ملکی کاملا متاثر از رشد قابل ملاحظه قیمت آپارتمان‌های مناطق یک تا سه بوده است که با توجه به وزن معاملاتی این مناطق، جلوی کاهش سطح میانگین قیمت‌ها در تهران گرفته شد. متوسط قیمت در ۱۰ منطقه که همگی مناطق مصرفی هستند، به‌رغم رشد معاملات خرید بیش از ۲ درصد کاهش یافته است.

مسیر تورم ماهانه مسکن در اولین ماه از فصل پاییز با چرخش نسبت به روند کاهشی دو ماه قبل از آن-مرداد و شهریور ۹۸-مواجه شد؛ درحالی‌که در هر یک از دو ماه مرداد و شهریور سال‌جاری تورم ماهانه منفی سه درصدی مسکن در پایتخت به ثبت رسید اما تغییرات ماهانه قیمت مسکن در مهرماه با چرخش از مسیر کاهش، منجر به ثبت افزایش خفیف ۹/ ۰ درصدی میانگین قیمت مسکن در شهر تهران شد. کالبدشکافی چرخش تورم مسکن در شهر تهران در اولین ماه از فصل پاییز نشان می‌دهد عامل اصلی ثبت تورم مثبت ۹/ ۰ درصدی در بازار مسکن شهر تهران در مهرماه در مقایسه با یک ماه قبل از آن، بیش از آنکه ناشی از رشد قیمت مسکن در همه مناطق تهران باشد از تورم مثبت مسکن در سه منطقه شمالی تهران سرچشمه گرفته است که مجموعا در این ماه ۱۷ درصد از حجم کل معاملات خرید مسکن پایتخت را به خود اختصاص داده‌اند.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره تغییرات منطقه‌ای حجم معاملات و قیمت مسکن در شهر تهران در مهرماه نشان می‌دهد به‌رغم ثبت تورم ۹/ ۰ درصدی مسکن در این ماه، در هر سه گروه از مناطق مصرفی شهر تهران روند ریزش قیمت‌ها مشابه‌ دو ماه گذشته ادامه داشته است؛ طوری‌که تورم ماهانه مسکن در شهر تهران در ۱۰ منطقه مصرفی از جمله مصرفی‌ترین منطقه شهر تهران(منطقه ۵)، مناطق مصرفی واقع در مرز دو نیمه شمالی و جنوبی پایتخت و مناطق مصرفی جنوبی شهر تهران در مهرماه در مقایسه با شهریور ماه در مجموع کاهش ۶ درصدی را تجربه کرده است.این درحالی است که بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد رشد خفیف ۹/ ۰ درصدی قیمت مسکن به‌دلیل نزدیکی به مرز تورم صفر، در واقع نشان‌دهنده ثبات قیمت در بازار معاملات مسکن شهر تهران در مهرماه است و نمی‌توان آن را به معنای رشد مثبت قیمت مسکن به میزان محسوس تلقی کرد.

در واقع بررسی‌های کارشناسی رشد ۹/ ۰درصدی میانگین قیمت مسکن در مهرماه در مقایسه با ماه قبل از آن را به منزله ثبات قیمت مسکن نشان می‌دهد؛ این میزان تورم ماهانه مسکن در واقع به‌دلیل نزدیکی به مرز صفر، افزایش محسوس قلمداد نمی‌شود بنابراین نمی‌توان گفت که مسیر کاهش قیمت مسکن که انتظار می‌رفت فعلا در بازار مسکن ادامه داشته باشد، مسدود شده و بازار در روند رشد محسوس قیمت فروش آپارتمان‌های مسکونی قرار گرفته است. از سوی دیگر، این میزان تورم ماهانه، بعد از دو ماه کاهش پی‌درپی قیمت مسکن در یک‌ماه رخ داده است و مشخص نیست که روند مثبت رشد قیمت در ماه‌های آینده در شهر تهران ادامه داشته باشد.

همچنین تورم ماهانه ۹/ ۰ درصدی در برابر افزایش ۱۹ درصدی حجم معاملات خرید مسکن در مهرماه در مقایسه با شهریور ماه، بسیار خفیف، ناچیز و قابل‌توضیح است؛ اتفاقا این فاصله بین میزان تورم ماهانه و میزان رشد حجم معاملات مسکن نشان از ادامه رکود در بازار مسکن و عدم انتظار برای رشد مثبت قیمت‌ها به میزان محسوس در ماه‌های پیش‌رو دارد؛ از سوی دیگر بررسی روند تغییرات منطقه‌ای بازار مسکن شهر تهران حاکی است تقریبا در همه مناطق مصرفی شهر تهران که بیشترین میزان تقاضا برای خرید مسکن در این مناطق متمرکز شده است، در مهرماه تورم ماهانه منفی تجربه شد؛ این درحالی است که در عمده این مناطق به‌رغم ثبت تورم منفی، حجم معاملات خرید مسکن به میزان قابل‌توجهی در مقایسه با یک ماه قبل از آن افزایش یافته است.

ماه گذشته، تورم ماهانه مسکن در ۱۰ منطقه مصرفی شهر تهران شامل مناطق ۵، ۷، ۹، ۱۰، ۱۱، ۱۴، ۱۵، ۱۶، ۲۱ و ۲۲، منفی شد؛ میانگین قیمت مسکن در این ۱۰ منطقه در مجموع ۶درصد در مقایسه با شهریور ماه کاهش یافت که این میزان کاهش قیمت مسکن در یک ماه آن‌هم در شرایطی که حجم معاملات خرید مسکن افزایش یافته است به نوبه خود قابل‌توجه و نشان‌دهنده یک پیام مهم برای بازار مسکن است؛ مبنی بر اینکه فعلا بازار مسکن حتی در صورت افزایش محسوس حجم معاملات خرید آپارتمان، ظرفیتی از بابت رشد محسوس قیمت‌ها ندارد. این درحالی است که عمده معاملات مصرفی مسکن در این ۱۰ منطقه متمرکز شده است و این موضوع نشان می‌دهد به‌رغم افزایش ۹/ ۰ درصدی قیمت مسکن در مهرماه در کل شهر تهران، قیمت واحدهای مسکونی در مناطق کانون تقاضای مصرفی واحدهای مسکونی برای سومین ماه پیاپی کاهشی بوده است. اما بررسی‌ها نشان می‌دهد در سه منطقه شمالی شهر تهران که کانون عرضه واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت هستند و در مهرماه ۱۷ درصد از حجم کل معاملات خرید مسکن را به خود اختصاص داده‌اند، تورم ماهانه قابل‌توجهی به ثبت رسیده است؛ بالاترین تورم ماهانه مسکن در مهرماه در منطقه یک پایتخت معادل ۵/ ۱۳درصد به ثبت رسید و میانگین قیمت مسکن در مناطق ۲ و۳ شهر تهران نیز در این ماه در مقایسه با ماه قبل به ترتیب با رشد ۲ و ۵/ ۳ درصدی مواجه شد.بررسی‌ها نشان می‌دهد بخشی از ثبات قیمت مسکن و توقف ریزش میانگین قیمت مسکن شهر تهران در مهرماه در مقایسه با ماه قبل از آن به رخدادهای بازار مسکن سه منطقه شمالی تهران در این ماه برمی‌گردد؛ رشد قابل‌توجه حجم معاملات مسکن در این سه منطقه در مهرماه در مقایسه با شهریور منجر به ثبت تورم ماهانه مثبت، هر چند با شیبی ملایم‌تر از روند رشد حجم معاملات خرید آپارتمان در این مناطق شد؛ این اتفاق به‌دلیل وزن قابل‌توجه معاملات خرید مسکن در این سه منطقه در مهرماه در نهایت تورم ماهانه مسکن را از حالت منفی در دو ماه گذشته به سمت شرایط ثبات قیمتی و رشد مثبت ۹/ ۰درصدی پیش‌برد.

در واقع، هر چند این مناطق با تورم مثبت ماهانه در مهرماه مواجه شدند اما حجم معاملات خرید مسکن در آنها نیز به میزان قابل‌توجهی افزایش یافت؛ منطقه یک درحالی تورم ماهانه ۵/ ۱۳درصدی را تجربه کرد که در عین حال در مهرماه حجم معاملات خرید مسکن در این منطقه حدود ۲۵ درصد افزایش یافت؛ در منطقه ۲ شهر تهران نیز حجم معاملات خرید مسکن ۳۲درصد در مقایسه با شهریور ماه افزایش پیدا کرد و این میزان افزایش در منطقه ۳ معادل ۵/ ۴ درصد به ثبت رسید؛ افزایش حجم معاملات خرید مسکن در بازه زمانی ذکر شده به مراتب بیش از تورم ماهانه ثبت شده در این مناطق است.

این موضوع بروز تورم ماهانه مثبت در این مناطق را توجیه‌پذیر می‌کند. علاوه بر این سه منطقه، در چهار منطقه جنوبی شهر تهران نیز تورم مثبت به ثبت رسید؛ درحالی‌که معاملات مسکن در این چهار منطقه نیز مجموعا ۶/ ۸ درصد از کل معاملات مسکن شهر تهران را به خود اختصاص می‌دهد در مجموع سهم بیش از ۲۵ درصدی مناطقی که در مهرماه با تورم مثبت مسکن مواجه شدند از کل معاملات شهر تهران موجب شده است به رغم ثبت تورم ماهانه منفی در ۱۰ منطقه، میانگین قیمت مسکن پایتخت از مسیر کاهشی دو ماه گذشته چرخش کند و به میزان ۹/ ۰درصد افزایش یابد.

درحالی‌که بیشترین تورم ماهانه مسکن در مهرماه معادل ۵/ ۱۳ درصد در منطقه یک به ثبت رسید بیشترین تورم ماهانه بعد از این منطقه به ترتیب در منطقه ۲۰ به میزان ۶/ ۸ درصد، منطقه ۱۷ معادل ۷/ ۷ درصد، منطقه ۱۳ معادل ۶/ ۷درصد و منطقه ۱۹ معادل ۴/ ۷ درصد تجربه شد. در این مناطق نیز میزان رشد حجم معاملات مسکن به مراتب بیش از تورم ماهانه ثبت شده در مهرماه بوده است؛ حجم معاملات خرید مسکن در منطقه ۲۰ در این ماه در مقایسه با ماه قبل ۳۶ درصد افزایش یافت؛ منطقه ۱۳ نیز به رغم ثبت تورم ۶/ ۷درصدی، به لحاظ حجم معاملات خرید مسکن در مقایسه با شهریور با رشد ۳۴ درصدی مواجه شد. در منطقه ۱۹ نیز حجم معاملات خرید مسکن در همین بازه زمانی ۱۳ درصد رشد کرد.

با این حال کمترین تورم مسکن نیز در مناطق جنوبی تهران به ثبت رسید؛ میانگین قیمت مسکن در منطقه ۲۱ پایتخت در مهرماه در مقایسه با شهریور ۲۳ درصد کاهش یافت؛ در منطقه ۱۵ تورم ماهانه منفی ۱۰ درصدی، در منطقه ۷ تورم ماهانه منفی ۹ درصدی، در منطقه ۱۶ تورم ماهانه منفی ۵ درصدی و در منطقه ۹ تورم ماهانه منفی ۴درصدی به ثبت رسید. این درحالی است که تقریبا در همه این مناطق حجم معاملات خرید مسکن نسبت به شهریور ماه روند افزایشی داشته و در بسیاری موارد از میانگین ۱۹ درصدی افزایش حجم معاملات خرید مسکن در کل مناطق تهران، فراتر بوده است.

ماه گذشته، «دنیای‌اقتصاد» با انتشار گزارشی از قرار گرفتن برخی از مناطق شهر تهران در فهرست انتظار فرود قیمتی در ماه‌های بعد خبر داد؛ این مناطق که شامل مناطق یک، ۲، ۵، ۱۰ و ۲۱ هستند در واقع در راس فهرست مناطقی قرار دارند که از ابتدای سال ۹۶ تا پایان تیرماه ۹۸(دوره افزایش و جهش قیمت مسکن) بیشترین میزان جهش قیمتی در مقایسه با سایر مناطق تهران را تجربه کردند؛ با توجه به افزایش فاصله رابطه منطقی قیمت مسکن بین این مناطق و سایر مناطق شهر تهران انتظار می‌رفت با ثبت تورم منفی مسکن در این مناطق، رابطه از دست رفته مناطق به لحاظ سطح قیمت‌ها به‌صورت مجدد احیا شود؛ سه منطقه از این ۵ منطقه یعنی مناطق ۵، ۱۰ و ۲۱ در مهرماه مطابق با انتظاری که در گزارش ماه قبل «دنیای‌اقتصاد» در این زمینه منتشر شد با فرود قیمتی مواجه شدند و تورم ماهانه منفی را تجربه کردند؛ با این حال منطقه یک شهر تهران به رغم قرار داشتن در لیست انتظار برای فرود قیمتی در مهرماه با تورم مثبت مواجه شد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد احیای رابطه از دست رفته مناطق به لحاظ سطح قیمت واحدهای مسکونی معمولا در زمان افت حجم معاملات خرید مسکن یعنی دوره رکود معاملاتی رقم می خورد؛ بنابراین در مهرماه که بعد از دست‌کم سه ماه کاهش حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران و افت حجم معاملات به زیر حداقل تعداد معاملات خرید وفروش مسکن در هر ماه، تعداد معاملات، روند افزایشی به خود گرفته و ۱۹ درصد در مقایسه با حجم معاملات خرید مسکن در شهریور ماه رشد کرد، عدم تحقق انتظار برای احیای رابطه قیمت مسکن در منطقه یک با سایر مناطق در این ماه، توضیح‌پذیر می‌شود. سطح حداقلی معاملات خرید مسکن در شهر تهران در هر ماه دست‌کم ۴ هزار فقره معامله خرید آپارتمان است این درحالی است که طی ماه‌های اخیر این میزان به کمتر از ۳ هزار فقره کاهش یافته بود.

در واقع از این جهت می‌توان مهرماه را یک ماه استثنا در بازار مسکن معرفی کرد؛ در واقع رشد ۱۹ درصدی حجم معاملات خرید مسکن که سطح معاملات را اندکی از کف رکودی بالاتر برد از احیای رابطه از دست رفته قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران جلوگیری کرد؛ این در حالی است که در صورت عدم افزایش حجم معاملات مسکن در این ماه انتظار می‌رفت روند رشد قیمت مسکن در منطقه یک که طی دو سال گذشته به شدت افزایش یافته بود متوقف شود و این منطقه کاهش قیمت فروش آپارتمان و تورم منفی را تجربه کند. از سوی دیگر میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران که هنوز فضای نوسان مثبت قیمت آپارتمان‌ها در این مناطق در جهت احیای رابطه از دست رفته قیمت مسکن در مناطق شمالی و جنوبی تهران وجود داشت تنها در مهرماه ۵/ ۰ درصد در مقایسه با شهریور ماه رشد کرد؛ درحالی‌که میانگین قیمت مسکن در مناطق شمالی پایتخت-سه منطقه اول- با رشد ۴ درصدی مواجه شد. این موضوع نشان می‌دهد تحولات بازار مسکن در مهرماه در مسیر ترمیم رابطه از دست رفته قیمت مسکن بین مناطق شمالی و جنوبی شهر تهران نبوده است.آمارها نشان می‌دهد در مناطق جنوبی شهر تهران(مناطق ۹ تا ۲۰)حجم معاملات خرید مسکن در مهرماه در مقایسه با شهریور ۲۶ درصد افزایش یافت؛ این میزان افزایش در ۵ منطقه شمال شهر تهران معادل ۲۰ درصد محاسبه شد.

- تولید هفت ماهه خودروهای سواری   ۲۲ درصد کاهش یافت

دنیای اقتصاد از ادامه کاهش تولید خودرو خبر داده است: سه خودروساز بزرگ کشور با تولید ۴۴۰ هزار و ۲۱۴ دستگاه انواع محصول سواری طی هفت ماه امسال، کاهش ۴/ ۲۲ درصدی را در مقایسه با بازه زمانی مشابه سال گذشته تجربه کردند. با تداوم خودداری وزارت صنعت، معدن و تجارت از انتشار آمار تولید خودرو در کشور، باز هم صورت‌های مالی ارائه شده به بورس، ملاک بررسی تیراژ خودروسازان تا پایان مهر امسال قرار گرفت.

خودروسازی در لاین کندرو

آخرین آماری که وزارت صمت از تولید خودروسازان منتشر کرده، به تیر ماه امسال مربوط می‌شود و پس از آن، انتشار گزارش تیراژ ایران خودرو، سایپا و پارس خودرو به کما رفته است. با وجود آنکه خودروسازان کمی تا قسمتی از شوک اولیه تحریم خارج شده و تولیدشان با نوسان منفی کمتری در مقایسه با روزهای پس از تحریم طی سال گذشته، مواجه است، وزارت صمت میلی به انتشار آمار تولید ندارد. از همین رو، طی چند ماه گذشته صورت‌های مالی ارائه شده به بورس، ملاک بررسی وضع صنعت خودرو قرار گرفته است. بر این اساس، تیراژ خودروسازان در مقایسه با هفت ماه سال گذشته کاهش را نشان می‌دهد و روندی کند اما نسبتا باثبات دارد. برخی خودروها که تولیدشان پیش‌تر متوقف شده بود، در آمار جدید به خطوط تولید بازگشته‌اند؛ بازگشتی البته احتمالا موقتی.طبق آمارهای منتشره اما تولید ماهانه خودروسازان نیز روندی نزولی داشته است. بر این اساس، ایران خودرو، سایپا و پارس خودرو در مجموع طی مهر امسال بیش از ۵۶ هزار دستگاه انواع محصول سواری را به تولید رسانده‌اند که نسبت به شهریور سال جاری ۵/ ۱۲ درصد کاهش را نشان می‌دهد. همچنین تولید محصولات سواری توسط سه خودروساز بزرگ کشور در مهر امسال و نسبت به ماه مشابه سال گذشته نیز ۱۶درصد کاهش داشته است.در بین سه خودروساز بزرگ کشور اما سایپایی‌ها توانسته‌اند لقب پرتیراژترین خودروساز داخلی را کماکان برای خود حفظ کنند. سایپا که چند ماهی می‌شود به خودروساز اول کشور (از جنبه تیراژ) تبدیل شده، طی هفت ماه امسال ۲۰۴ هزار و ۸۱۹ دستگاه محصول سواری را به تولید رسانده تا در مقایسه با بازه زمانی مشابه سال گذشته ۴/ ۴ درصد کاهش تیراژ را تجربه کند. این خودروساز البته در تولید ماهانه روندی نزولی داشته، چه آنکه تیراژ ۲۵ هزار و ۶ دستگاهی‌اش در مهر، سبب کاهش ۳/ ۲۵ درصدی تولید نسبت به شهریور شده است.پس از سایپا، ایران خودرو تیراژی ۱۸۰ هزار و ۶۸۰ دستگاهی تا پایان مهر امسال از خود به جا گذاشته که نسبت به بازه زمانی مشابه سال گذشته ۳۰ درصد افت را نشان می‌دهد. آبی‌های جاده مخصوص اما در مهر و نسبت به شهریور با افزایش ۵/ ۱۲ درصدی تیراژ مواجه شده‌اند و این روند صعودی از تیراژ ۲۴ هزار و ۳۹۸ دستگاهی آنها حاصل شده است. در نهایت پارس خودرویی‌ها که در هفت ماه امسال ۵۴ هزار و ۷۱۵ دستگاه تیراژ داشته‌اند، نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۴۳ درصد افت کرده‌اند. پارس خودرو در مهر امسال نیز تنها ۶ هزار و ۶۴۸ دستگاه محصول سواری را به تولید رسانده تا در مقایسه با شهریور سال جاری ۵/ ۲۵ درصد عقب‌نشینی کند.

حذف ویتارا و دانگ‌فنگ

نگاهی اما به جزئیات آمار تولید خودروهای سواری در هفت ماه امسال بیندازیم تا مشخص شود غول‌های جاده‌ مخصوص چه افت‌وخیزی در این بازه زمانی داشته‌اند. طبق آمار استخراج شده از صورت‌های مالی ایران خودرو، این شرکت هنوز نتوانسته تیراژ بیشتر محصولات سواری خود را در بازه زمانی تحت بررسی، از محدوده منفی خارج کند. در بین محصولات ایران‌خودرو، گروه پژو (به جز پژو ۲۰۰۸) تیراژی ۱۲۰ هزار و ۵۰۰ دستگاهی تا پایان مهر امسال داشته که این آمار نشان از کاهش ۵/ ۲۴ درصدی پژویی‌ها در مقایسه با هفت ماه سال گذشته دارد. از آنجا که ایران‌خودرو آمار تولید محصولات پژویی را به تفکیک مدل به بورس ارائه نمی‌دهد، مشخص نیست مدل‌های ۲۰۶، ۴۰۵، ۲۰۷ و پارس هر کدام چند دستگاه تیراژ طی هفت ماه امسال داشته‌اند، هرچند به نظر می‌رسد سهم ۲۰۶ از دیگر اعضای خانواده‌اش بیشتر است.

ایران خودرویی‌ها اما آمار پژو ۲۰۰۸ را خارج از خانواده پژو منتشر می‌کنند و صورت‌های مالی آنها نشان می‌دهد خودروی موردنظر روندی صعودی در هفت ماه امسال داشته است. طبق آمار، تا پایان مهر امسال چهار هزار و ۷۶۱ دستگاه پژو ۲۰۰۸ در ایران خودرو به تولید رسیده که نسبت به بازه زمانی مشابه سال گذشته ۶/ ۱۱ درصد افزایش را نشان می‌دهد. ظاهرا ایران خودرویی‌ها به اندازه تمام تعهداتی که برای ۲۰۰۸ ایجاد کرده‌اند، قطعه ذخیره‌ کرده و به نظر می‌رسد همه ثبت‌نام‌کنندگان ۲۰۰۸ موفق به دریافت آن خواهند شد. با اتمام ذخایر قطعه‌ای، پژو ۲۰۰۸ نیز به جمع خودروهایی خواهد پیوست که تولیدشان به دلیل تحریم صنعت خودرو کشور، متوقف شده است.از پژو که بگذریم، ایران‌خودرو در تولید سمند هم با کاهش تولید مواجه شده ‌است. بنابر آمار منتشره، این شرکت طی هفت ماه امسال، ۲۱ هزار و ۴۶۶ دستگاه سمند را به تولید رسانده‌ و این آمار سبب افت ۳۲ درصدی تولید محصول موردنظر نسبت به مدت مشابه سال گذشته شده است. در حال‌حاضر سمند تنها در سایت‌های مرکزی و مازندران ایران‌خودرو تولید می‌شود، هرچند در گزارش این شرکت به بورس مشخص نشده سهم هر یک از این سایت‌ها از تولید محصول موردنظر چند دستگاه بوده است.اما آن‌طور که آمار تولید منتشره در صورت‌های مالی ایران خودرو روایت می‌کند، این شرکت همچنان در تولید دنا روندی نزولی دارد. ایران خودرویی‌ها تا پایان مهر امسال، ۱۵ هزار و ۹۱۳ دستگاه دنا را به تولید رسانده‌اند تا نسبت به بازه زمانی مشابه سال گذشته ۲/ ۳۸ درصد افت تولید را به خود ببینند. دنا در دو مدل معمولی و پلاس به تولید می‌رسد و هر دو مدل نیز قیمتی بالای ۱۰۰ میلیون تومان در بازار دارند. افت تولید دنا در حالی است که دیگر محصول ایران‌خودرو یعنی رانا توانسته رشد را در کارنامه‌اش به ثبت برساند. طبق گزارش ارائه‌شده به بورس، در هفت ماه امسال سه هزار و ۴۴۷ دستگاه رانا در ایران‌خودرو به تولید رسیده که در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته رشد ۳/ ۴۳ درصد را نشان می‌دهد. این رشد به نوعی با کم بودن عدد پایه تولید رانا در سال گذشته در ارتباط است، چه آنکه این محصول در گذشته آمار ضعیفی داشت، اما چند ماهی می‌شود که تولید آن جان گرفته است.

نگاهی هم بیندازیم به محصولات مونتاژی ایران‌خودرو، محصولاتی که برخی از آنها با خطوط تولید این شرکت وداع کرده‌اند. آن‌طور که گزارش ارائه‌شده به بورس روایت می‌کند، آبی‌های جاده مخصوص تا پایان مهر امسال تنها ۱۲۰ دستگاه سوزوکی گرندویتارا مونتاژ کرده‌اند و این یعنی تولید محصول موردنظر در مقایسه با بازه زمانی مشابه سال گذشته۳/ ۹۴ درصد افت داشته است. ایران‌خودرو طی چند ماه گذشته حتی یک دستگاه سوزوکی را نیز به مونتاژ نرسانده و بنابراین این محصول عملا با خودروسازی کشور وداع کرده است. در کنار ویتارا، به‌نظر می‌رسد دانگ‌فنگ و ایران‌خودرو نیز به آخر خط رسیده‌اند و تولید این محصول چینی در کشور متوقف شده است. آمار تولید ایران‌خودرو در مهر نشان می‌دهد حتی یک دستگاه دانگ‌فنگ نیز در این شرکت مونتاژ نشده و بنابراین احتمالا این محصول چینی نیز با آبی‌های جاده‌مخصوص وداع کرده است.در بین دیگر مونتاژی‌های ایران خودرو اما هایمای چینی تیراژی سه هزار و ۲۸۷ دستگاهی طی هفت ماه امسال از خود به‌جا گذاشته است. با توجه به این آمار، هایما افتی ۵/ ۶۲ درصدی را نسبت به بازه زمانی مشابه سال گذشته به خود می‌بیند. مونتاژ این محصول فعلا در ایران‌خودرو ادامه دارد و باید منتظر ماند و دید در آینده نیز تداوم خواهد داشت یا هایما نیز به جمع حذفی‌ها می‌پیوندد.

اوج‌گیری پراید پیش از حذف

به سایپا برویم و ببینیم این شرکت چه آماری در تولید محصولات خود طی هفت ماه ابتدایی امسال به‌جا گذاشته است. بنابر آمار ارائه‌شده به بورس، سایپایی‌ها در تولید سراتو که محصولی مونتاژی و تحت‌لیسانس کیاموتورز کره است، با افت تولید مواجه شده‌اند. بر این اساس تا پایان مهر امسال،سه هزار و ۶۳۰ دستگاه سراتو در سایپا مونتاژ شده که در مقایسه با بازه زمانی مشابه سال گذشته، ۳۵ درصد افت را نشان می‌دهد. با توجه به آمار تولید مهر ماه که از صفر بودن تیراژ سراتو حکایت دارد، این مونتاژی کره‌ای نیز در لیست خودروهای حذفی کشور قرار گرفته است. در بین دیگر محصولات سایپا، تیبا تیراژی ۹۱ هزار و ۶ دستگاهی از خود به‌جا گذاشته و بنابراین نسبت به هفت ماه سال گذشته ۲/ ۳ درصد کاهش را نشان می‌دهد. تولید پراید اما روندی افزایشی داشته است، خودرویی که سایپایی‌ها سرانجام راضی به حذف آن شدند. پراید که قرار است تنها تا تیر ماه سال آینده به تولید برسد، در هفت ماه امسال تیراژی ۱۵۷ هزار و ۳۹۲ دستگاهی از خود به‌جا گذاشته و در مقایسه با بازه زمانی مشابه سال گذشته ۱۵ درصد افزایش تولید را تجربه کرده است.

از تیبا و پراید بگذریم و نگاهی هم به محصولات مونتاژی چینی سایپا بیندازیم. طبق آمار، پارس‌خودرو به‌عنوان زیرمجموعه سایپا، توانسته تنها ۱۹۳ دستگاه برلیانس را به تولید برساند. با توجه به این آمار، برلیانس در مقایسه با هفت ماه سال گذشته ۳/ ۹۹ درصد افت تولید را تجربه کرده است. نکته مهم دیگر در مورد برلیانس، بازگشت این محصول به خطوط تولید پارس‌خودرو است. برلیانس مدت‌ها بود تولید نمی‌شد و بنابراین در لیست حذف‌شدگان از خطوط تولید خودروسازی کشور قرار گرفته بود، اما آمار تولید مهر نشان می‌دهد پارس‌خودرویی‌ها آن را بازگردانده‌اند، چه آنکه ۱۰۹ دستگاه از این محصول تولید شده است. این بازگشت البته احتمالا موقتی است و بعید به‌نظر می‌رسد تولید برلیانس تداوم چندانی داشته باشد. یکی از مسوولان پیشین پارس‌خودرو پیش‌تر گفته بود قطعات برلیانس در گمرک قرار دارند اما به دلیل قیمت‌گذاری دستوری، تولید این محصول به صرفه نیست. حالا به نظر می‌رسد پارس‌خودرویی‌ها قطعات برلیانس را از گمرک ترخیص و تولید آن را از سر گرفته‌اند و برلیانس‌های تولیدی احتمالا با قیمت حاشیه بازار فروش خواهند رفت.

علاوه بر برلیانس، آریو دیگر محصول چینی گروه خودروسازی سایپا نیز که تولید آن متوقف شده بود، به خطوط تولید بازگشته است. سایپایی‌ها در مهر امسال ۱۵۴ دستگاه آریو را مونتاژ کرده‌اند و این در حالی است که به‌نظر می‌رسد این محصول نیز سرنوشتی شبیه برلیانس دارد. در واقع بعید به‌نظر می‌رسد تولید آریو نیز دوام چندانی داشته باشد و این محصول نیز احتمالا به‌طور موقت به خطوط تولید سایپا بازگشته است. در نهایت اما چانگان دیگر محصول چینی سایپا، تیراژی چهار هزار و ۸۳ دستگاهی را تا پایان مهر از خود به‌جا گذاشته که نسبت به بازه زمانی مشابه سال گذشته افت ۵۰ درصدی را نشان می‌دهد.اما نگاهی هم به اوضاع تولید خانواده ال۹۰ تا پایان مهر امسال بیندازیم و ببینیم این محصول فرانسوی چه شرایطی در تولید طی هفت ماه امسال داشته است. طبق اطلاعات ارائه‌شده به بورس، در مجموع تیراژ خانواده تندر۹۰ (شامل تندر معمولی، پارس‌تندر، تندر اتومات و ساندرو) طی بازه زمانی تحت بررسی به چهار هزار و ۸۲ دستگاه رسیده است. با این حساب، تیراژ این خانواده در مقایسه با هفت ماه سال گذشته ۹۰ درصد افت داشته است. اگر آمار تولید خانواده تندر۹۰ را به‌صورت جداگانه بررسی کنیم، مشخص می‌شود هر دو شرکت ایران‌خودرو و پارس‌خودرو با کاهش تولید این محصول مواجه شده‌اند. بر این اساس، ایران‌خودرویی‌ها با توجه به تیراژ هزار و ۱۶۲ دستگاهی خود، افتی ۷/ ۸۷ درصدی را در تولید محصولات رنو به ثبت رسانده‌اند. در پارس‌خودرو نیز تولید محصولات خانواده رنو طی هفت ماه امسال به دو هزار و ۹۲۰ دستگاه رسیده تا نسبت به مدت مشابه سال گذشته، افتی ۱/ ۹۰ درصدی دامان آن را بگیرد. آمارها می‌گویند تولید محصولات رنو در پارس خودرو متوقف شده، اما ایران خودرویی‌ها ۸۱ دستگاه تندر۹۰ را در مهر امسال تولید کرده‌اند.

- سفره خانوارهای کم‌درآمد در سال گذشته، کوچک‌تر از قبل شد

 دنیای‌اقتصاد به بررسی تغییرات سفره کم‌درآمدها پرداخته است: بررسی داده‌های بودجه خانوار مرکز آمار نشان می‌دهد سفره محدود خانوارهای دهک اول (کم‌برخوردار) در سال گذشته، کوچک‌تر از قبل شده است. مثلا یک پنجم از میزان مصرف گوشت دام دهک اول، در سال ۹۷ نسبت به سال ۹۶ حذف شده است تا میزان مصرف آنها، به کمتر از ۴۰۰ گرم در ماه برسد. حذف مصرف در اغلب کالاهای اساسی خوراکی رویت می‌شود. علاوه بر اینها، خانوارهای دهک اول در سال ۹۷، اقدام به فروش حدودا ۶۵۰ هزار تومان از لوازم زینتی و شخصی خود برای پوشش هزینه‌ها کرده‌اند.

ابعاد زندگی یک خانوار فقیر به چه شکلی است؟ خانوار فقیر چه مقدار گوشت مصرف می‌کند یا چه مقدار هزینه برای تهیه کالایی مانند کفش می‌تواند بپردازد. «دنیای‌اقتصاد» در این گزارش با استناد به داده‌های بودجه خانوار، نمای آماری از خانوارهای فقیر ایران ارائه می‌دهد.

وضعیت تورمی فقرا

داده‌های مرکز آمار نشان می‌دهد شاخص کل قیمت مصرف‌کننده برای خانوارهای کشور، در طول ۷ ماه ابتدایی سال‌جاری معادل ۵/ ۱۲ درصد رشد کرده است. این مساله نشان می‌دهد اقتصاد ایران همچنان درگیر شرایط تورمی است. در این بین به دهک‌های پایین جامعه چه گذشته است؟ تورم دهک‌های اول تا سوم هزینه‌ای(دهک‌های کم برخوردار) در قیاس با تورم کل کمتر بوده و شاخص قیمت برای خانوارهای دهک‌های پایین، کندتر از شاخص کل حرکت کرده است. اما این کندی، قابل اغماض بوده است. چراکه تورم دهک اول معادل ۷/ ۱۰ درصد بوده است. شتاب قیمتی در ۷ ماه ابتدایی سال ۹۸ برای دهک سوم نیز معادل ۸/ ۱۱ درصد ثبت شده که تنها ۷/ ۰ درصد کندتر از شاخص کل است. پس می‌توان با تقریب خوبی گفت که فقرا، همپای کل جامعه از تورم آسیب دیده‌اند و مقدار کمتر بودن تورم، چندان قابل‌توجه نبوده است. از طرف دیگر، اگر به سبد مصرفی خانوارهای دهک‌های پایین جامعه نگاه کنیم، جنس ضربه تورمی به دهک‌های پایین، روشن‌تر خواهد شد.

شوک تحریمی: تعقیب تورم دهک‌های فقیر جامعه در طول سال‌های اخیر، یک واقعیت را تصریح می‌کند: در اثر شوک تحریمی، دهک‌های پایین جامعه متحمل تورم قیمتی قابل‌توجهی شده‌اند. درحالی‌که تورم ۷ ماهه دهک‌های اول تا سوم هزینه‌ای در دو سال ۹۵ و ۹۶، از ۹/ ۳ درصد فراتر نرفته بود، در سال ۹۷ این عدد به بیش از ۳۰ درصد جهش کرد. این جهش برای خانوارهای دهک‌های پایین هزینه‌ای، با توجه به سبد کوچک مصرف، سنگین است. در دهک‌های پایین، عمده سبد مصرف را کالاهای اساسی و حیاتی زندگی تشکیل می‌دهد. جهش یکباره تورم اگر برای دهک‌های متوسط و بالای جامعه منجر به حذف بخشی از هزینه‌های غیرضرور یا خدماتی می‌شود، می‌تواند برای دهک‌های پایین جامعه منجر به حذف بخشی از اقلام ضروری شود.

آثار تورم

بررسی آمار و ارقام بودجه خانوار، می‌تواند نشان دهد که مصرف خانوارهای فقیر در مورد کالاهای اساسی، در سال ۹۷ چه تغییراتی کرده است. داده‌های بودجه خانوار مرکز آمار نشان می‌دهد که دهک اول، برای خرید گوشت دام معادل ۲۴۳ هزار تومان در سال ۹۷ و معادل ۲۱۱ هزار تومان در سال ۹۶ هزینه کرده است. در واقع تحریم‌ها و تورم باعث شد تا خانوارهای دهک اول، پول بیشتری برای مصرف گوشت بپردازند؛ اما گوشت کمتری مصرف کنند. چراکه در سال ۹۶، با ۲۱۱ هزار تومان می‌توانستند در حدود ۶/ ۵ کیلو گوشت گوساله یا گاو خریداری کنند، درحالی‌که در سال ۹۷ با ۲۴۳ هزار تومان، تنها توانستند ۳/ ۴ کیلو گوشت برای خانواده خود تهیه کنند. در نتیجه مصرف گوشت دام خانوارهای دهک‌های پایین از ۴۷۴ گرم در ماه به ۳۶۳ گرم رسیده است. به‌طور کلی رصد مصرف خانوارهای دهک اول نشان می‌دهد که سطح مصرف آنها در تمامی کالاهای خوراکی اساسی با کاهش همراه شده است. متوسط تعداد افراد خانوار در دهک اول هزینه‌ای در سال گذشته معادل ۵۸/ ۲ نفر گزارش شده است. از این‌رو می‌توان گفت که در سال گذشته، سرانه مصرف گوشت دام در دهک اول، معادل ۱۴۰ گرم در ماه بوده است. همچنین هر نفر که جزو دهک اول بوده، در سال گذشته در هر ماه حدود ۹/ ۰ لیتر شیر مصرف کرده است. درحالی‌که سرانه مصرف ماهانه شیر برای میانگین کل کشور، دو برابر این مقدار بوده است. تمام اینها نشان می‌دهد که شدت فقر در سال گذشته تشدید شده است.  عمق تنگدستی دهک‌های پایین جامعه، از نماهای دیگری نیز قابل اندازه‌گیری است. یکی از فاکتورهای قابل اندازه‌گیری، سطح زیربنای محل سکونت خانوار است. در سال ۹۷ حدود ۱/ ۳ درصد از خانوارهای کشور در خانه‌های با زیربنای ۴۰ متر و کمتر زندگی کرده‌اند. این مقدار برای دهک اول معادل ۸/ ۱۲ درصد بوده است. همچنین سطح زیربنای محل سکونت حدود ۲/ ۲۴ درصد خانوارهای دهک اول، کمتر از ۵۰ متر بوده است، یعنی حدود یک چهارم خانوارهای فقیرترین دهک جامعه، در خانه‌هایی با زیربنای کمتر از ۵۰ متر سکونت داشته‌اند. درحالی‌که این عدد برای دهک پنجم در حدود ۶/ ۸ درصد گزارش شده است.  هزینه‌هایی که خانوارها برای کالایی مانند کفش می‌پردازند، می‌تواند به نوعی میزان حیاط خلوت درآمدهای آنها را نشان دهد که این حیاط خلوت، برای دهک‌های پایین به‌شدت کم است. هرخانوار دهک اول در سال گذشته برای تامین انواع کفش و تعمیرات آن، در حدود ۲۶ هزار و ۵۰۰ تومان در کل سال هزینه کرده است. یعنی سرانه هزینه هر فرد در دهک اول برای تامین کفش در حدود ۱۰ هزار و ۳۰۰ تومان بوده است. درحالی‌که هر ایرانی در سال ۹۷ به‌طور متوسط برای تامین کفش ۸۴ هزار و ۵۰۰ تومان پرداخت کرده است؛ یعنی ۸ برابر دهک اول. علاوه بر این دهک اول، در سال ۹۶ توانسته بود هزینه بیشتری را بابت کفش بپردازد: ۳۴ هزار و ۵۰۰ تومان که نسبت به سال ۹۷ تقریبا ۸ هزار تومان بیشتر بود. این افت در حالی رخ داد که قیمت‌ها در سال ۹۷ رشد قابل‌توجهی نسبت به سال ۹۶ داشته است. مثلا درخصوص هزینه‌های تفریحی، دهک اول در سال گذشته ۳/ ۲۶ هزار تومان هزینه کرده که در قیاس با سال ۹۶، حدود ۶ هزار تومان در سال بیشتر بوده است؛ اما شاخص قیمت مصرف‌کننده گروه «تفریح و فرهنگ»، در فاصله بین این دوسال ۷/ ۴۳ درصد رشد کرده است. پس در حقیقت از سطح تفریحات دهک اول در سال ۹۷ نسبت به سال ۹۶، کاسته شده است.  شاخص دیگری که می‌تواند فشار هزینه‌ها در سال گذشته بر طبقه فقیر جامعه را نشان دهد، هزینه خالص لوازم زینتی و شخصی است. نکته اول اینکه در کل کشور، هزینه سالانه برای لوازم زینتی و شخصی به منفی ۳۶ هزار تومان رسیده است. یعنی مردم برای تامین هزینه‌ها دست به فروش کالاهای زینتی خود زده‌اند و این اتفاق در تمامی دهک‌های اول تا هفتم رخ داده است اما شدت آن در دهک اول قابل قیاس با دهک‌های دیگر نبوده است. هزینه‌های دهک اول در مورد لوازم زینتی و شخصی در سال گذشته منفی ۶۴۷ هزار تومان بوده است؛ یعنی خانوارهای دهک اول در سال ۹۷ به‌طور متوسط ۶۴۷ هزار تومان از لوازم زینتی خود را فروخته و جایگزینی هم برای آن نخریده‌اند.  یکی از هزینه‌های مهم دیگر خانوارها، متعلق به گروه بهداشت و درمان است که کاهش آن، چندان در اختیار خانوار نیست. میزان هزینه‌ای که خانوارهای دهک اول در سال ۹۶ بابت بهداشت و درمان پرداخت کرده‌ بودند، معادل ۸۲۶ هزار تومان گزارش شده است. این عدد در سال گذشته به ۹۴۳ هزار تومان رسیده است، یعنی ۱۴ درصد رشد. اما از آن طرف، شاخص قیمت مصرف‌کننده بخش «بهداشت و درمان» در سال ۹۷، رشد ۲/ ۱۷ درصدی را نسبت به سال قبلش ثبت کرده است، در نتیجه می‌توان گفت که توان خانوارهای دهک اول برای دستیابی به خدمات بهداشتی و درمانی در سال ۹۷، حدود ۳ درصد نسبت به سال ۹۶ افت کرده است.

* تعادل

- 2 سرعت‌گیر ساخت و ساز مسکن

تعادل چالش‌های بخش عرضه را بررسی کرده است: بررسی وضعیت بازار مسکن طی رکود سال‌های 92 تا 97 نشان می‌دهد که کاهش توان اقتصادی خریداران مسکن در افت چشمگیر حجم معاملات موثر بوده است، اما اظهارات دبیرکانون سراسری انبوه‌سازان، از اضافه شدن مشکلات مالی و قانونی فزاینده سازندگان به معادله رکود فعلی مسکن حکایت دارد. به عبارت دیگر، در نخستین رکود رخ داده در دهه 90، رکود در طرف تقاضا بود اما در دومین رکود این دهه، هم بخش عرضه و هم تقاضا با مشکل عدیده دست و پنجه نرم می‌کنند.

البته موانع پیش روی سازندگان و انبوه‌سازان مسکن در یکی دوسال اخیر فقط در افزایش قیمت زمین و واحدهای کلنگی، مصالح ساختمانی و دستمزد کارگران خلاصه نمی‌شود، امسال و همگام با تداوم رشد قیمت در بخش زمین و ساختمان، شهرداری عوارض ساخت و ساز را 70 درصد افزایش داد، اقدامی که فشار مالی وارد شده به سازندگان را دو چندان کرد.

در این میان، عدم پرداخت تسهیلات مناسب و همسان برای ساخت و ساز، انگیزه‌ای برای سازندگان باقی نگذاشته و پرداخت تسهیلاتی با نرخ سود بالا و نیاز به وجود سپرده، تعداد دریافت‌کنندگان وام ساخت را به‌شدت کاهش داده است.

از سوی دیگر، تلاش سازندگان و انبوه‌سازان برای تسریع در بررسی اصلاحیه قانون پیش فروش ساختمان در مجلس، تاکنون بی‌نتیجه مانده است، اواخر مهرماه سال جاری بود که کانون سراسری انبوه‌سازان نامه‌ای را به رییس قوه قضاییه تسلیم کردند تا اصلاحیه قانون پیش فروش ساختمان هرچه زودتر از سوی مجلس مورد بررسی و تصویب قرار گیرد، چون اجرای این قانون، یکی از مهم‌ترین منابع تامین مالی برای سازندگان محسوب می‌شود و می‌تواند در خروج بازار مسکن از رکود راهگشا باشد.

ناگفته نماند که مشکلات پیش روی سازندگان مسکن فقط به مسائل مالی و کاهش توان اقتصادی آنها با جهش قیمت‌ها محدود نمی‌شود، انبوه‌سازان با طولانی بودن پروسه صدور پروانه ساختمانی هم مواجهند، به گفته دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان، صدور پروانه ساختمانی در کشور ۴۰ تا ۱۸۰ روز زمان می‌برد، درحالی که در کشورهای همسایه این فرآیند ۴۸ ساعت طول می‌کشد.

فرشید پورحاجت در گفت‌وگو با تسنیم، اضافه می‌کند: مسوولان ذی‌ربط هیچ‌وقت توجه نکرده‌اند چه عواملی موجب شده تا یک سازنده برای تولید مسکن این همه مدت دوندگی داشته باشد.

دبیرکانون سراسری انبوه‌سازان با بیان اینکه هنوز در حوزه ساخت و سازها به این بلوغ نرسیده‌ایم که یک پنجره واحد در بخش مذکور داشته باشیم، می‌گوید: آیا سرمایه بخش تولید باید حداقل 40 روز سرگردان بماند و نتواند پروژه‌ای را شروع کند. پورحاجت تاکید می‌کند: قابل توجه مدیران و مسوولان کشور اینکه در کشورهای دیگر حداکثر در مدت 48 ساعت مجوزهای مربوطه صادر می‌شود. او با اشاره به اینکه باید فضای رقابت‌پذیری در حوزه تولید مسکن و توجه به نیازهای بازار مسکن به وجود ‌آید، اظهار می‌کند: متاسفانه این شرایط در حال حاضر برای فعالان حوزه ساخت و ساز مسکن مهیا نیست.

بروکراسی اداری و کندی

فارغ از طولانی بودن فرآیند صدور پروانه ساخت و ساز در کشور، سازندگان با بروکراسی‌های اداری پیچیده‌ای هم دست به گریبانند، پورحاجت این بروکراسی را از موانع رونق تولید و ساخت و سازها و بازار مسکن در کشور می‌داند و اظهار می‌کند: فارغ از سیستم بانکی که به مثابه «چوب لای چرخ» برای فعالان بخش تولید مسکن عمل کرده و هزینه‌ها را به‌شدت افزایش داده است، یک تولیدکننده در بخش مسکن گرفتار بروکراسی‌های اداری است که به‌شدت هزینه‌ها را افزایش می‌دهد. او ادامه می‌دهد: پاسخ استعلامات از ارگان‌ها و دستگاه‌های دولتی علاوه بر اینکه هزینه‌های بسته خدمات را افزایش می‌دهد، موجب شده تا بروکراسی تو در تویی برای بخش تولید به وجود ‌آید و کسب و کار کشور را مختل کند.

دبیرکانون سراسری انبوه‌سازان ادامه می‌دهد: از سوی دیگر، اتفاقات در حوزه اقتصاد کلان و کاهش اعتباری پایه پول ملی موجب کاهش قدرت نقدینگی بخش تولید شده است. پس سیستم بانکی باید به وظیفه خود در قبال بخش تولید با یک برنامه‌ریزی مشخص و کارآمد کمک کند.

پورحاجت بیان می‌کند: درحال حاضر در حوزه بانک مرکزی در جهت کنترل نرخ ارز، تمهیدات بسیار زیادی دیده شده است و همین موضوع باعث شده تا با سیاست‌های سرکوبی در سیستم بانکی مواجه شویم.

عدم پرداخت تسهیلات مناسب

اما عدم پرداخت تسهیلات مناسب برای ساخت و ساز مسکن به سازندگان، نشان از بی‌توجهی مسوولان بخش مسکن به طرف عرضه دارد، در این باره پورحاجت می‌گوید: 6 سال است که دولت سیاست‌ورزی در حوزه بازآفرینی شهری را در دستور کار دارد.

او می‌گوید: سیاست‌گذار حوزه مسکن به دنبال توانمندسازی و احیای بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌ها غیررسمی است اما یکی از معضلات این بخش عدم پرداخت تسهیلات مناسب در حوزه تولید بوده است.

دبیرکانون سراسری انبوه‌سازان بیان می‌کند: در حوزه بافت‌های فرسوده ریسک‌پذیری و سرمایه‌گذاری بسیار پرمخاطره‌تر از ساخت و ساز در نقاط مختلف شهری یا ساخت و ساز توسط شرکت‌های مادر تخصصی است و به نظر می‌رسد در این حوزه دولت باید برای پرداخت وام برنامه‌ریزی مناسبی انجام دهد.

پورحاجت با اشاره به اینکه سال 93 وام بافت فرسوده از 30 به 50 میلیون تومان افزایش یافت و قرار بود به صورت یارانه‌ای پرداخت شود، اضافه می‌کند: از سال 93 به این سو به صورت قطره چکانی فقط 2000 مورد تسهیلات بافت فرسوده به بخش تولید پرداخت شده است. او با تاکید بر اینکه این موضوع شرکای اجتماعی دولت را به دولت بدبین کرده است، اظهار می‌کند: 50 میلیون تومان در سال 93 حداقل 50 متر مربع ساخت و ساز را در بافت فرسوده احیا می‌کرد، اما با همین وام امروز 15 مترمربع را هم نمی‌توانیم احیا کنیم.

دبیرکانون سراسری انبوه‌سازان همچنین با اشاره به سکوت بانک مرکزی در مقابل افزایش تسهیلات احیای بافت فرسوده می‌گوید: سرمایه فعالان حوزه ساخت‌وساز مسکن به واسطه تحریم‌های ظالمانه کاهش یافته است، از سوی دیگر شاهد کاهش 57 درصدی پراونه‌های ساختمانی در سال جاری هستیم و اینها در نهایت موجب شده تا قدرت ریسک‌پذیری بخش تولید و نقدینگی آن کاهش یابد.

پورحاجت با بیان اینکه بانک مسکن باید به عنوان متولی در حوزه تسهیلات اقداماتی را انجام دهد، می‌افزاید: با وجود درخواست برای افزایش تسهیلات ساخت مسکن، اما تا امروز بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار در این باره تصمیم‌گیری نکرده‌اند.

او تاکید می‌کند: بخش تولید از کمبود نقدینگی رنج می‌برد، به نظر می‌رسد دستگاه‌های خدمات‌رسان، سیستم بانکی و وزارت راه باید به فکر کمک به رونق تولید باشند، یک ماه هم از نیمه نخست سال سپری شده اما تاکنون اقدام مثبتی از سوی این دستگاه‌ها و ارگان‌ها صورت نگرفته است.

مشکلات طرف تقاضا

اگرچه سازندگان و طرف عرضه با 2 مشکل مالی و قوانین دست و پاگیر و بروکراسی مواجهند، طرف تقاضا هم برای صاحبخانه شدن باید از هفت خوان رستم عبور کند، جهش قیمت مسکن از اردیبهشت سال گذشته و رشد بالای 100 درصدی قیمت‌ها، توان اقتصادی متقاضیان را به‌شدت کاهش داد و آنها برای خانه دارشدن یا باید واحد مسکونی با عمربنای بالاتر را خریداری کنند یا به خرید واحدی با متراژ کوچک‌تر و در محله‌ای ارزان‌قیمت رضایت دهند، در پایتخت بسیاری از خریداران مجبور به خرید مسکن در شهرک‌های جدید شدند.

علاوه برکاهش توان اقتصادی، عدم حمایت مناسب از سوی دولت و افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن هم موجب شده تمام روزنه‌های امید خریداران با جهش قیمت مسکن از میان برود.

از دیگر مشکلات و موانع موجود برای خریداران مسکن، نبود فایل‌های مناسب برای خرید است درحالی که بررسی گزارش تحولات بازار مسکن طی 10 سال گذشته نشان می‌دهد که واحدهای کوچک‌تر از 80 متر بیشترین تقاضا را برای خرید داشته‌اند اما بااین وجود بیشترین ساخت و ساز مسکن در کشور همچنان برای واحدهای بالاتر از 100 مترمربع صادر می‌شود، موضوعی که باید از سوی انبوه‌سازان و سازندگان مسکن مورد توجه قرارگیرد و از این پس همسان با نیاز طرف تقاضا، اقدام به ساخت و ساز کنند.