نامعادله‌ مسکن و اثر آن بر اقتصاد ایران

پایگاه رهنما:

مسکن و سرپناه، یکی از سه نیاز حیاتی انسان‌هاست و در قانون اساسی ما بر حق مسکن تاکید شده است. با این حال، هر سال قیمت خرید و اجاره‌ی مسکن بالاتر می‌رود و مدت انتظار خانه‌دار شدن را بیشتر می‌کند. از دیگر سو آمارها نشان می‌دهد وضعیت قیمت مسکن کاملاً طبقاتی است. مروری بر آمارهای ده سال گذشته نشان می‌دهد قیمت مسکن در تهران از میانگین شهرستان‌ها بالاتر است و در استان تهران نیز رشد قیمت در لواسان چشمگیر‌تر است. همچنین هر چه پیش می‌رویم، بخش بیشتری از خانه‌های ساخته‌شده در حکم کالای سرمایه‌ای خواهند بود و برای سوداگری و کسب سود بیشتر خریداری می‌شوند؛ نه برای اسکان. در چنین شرایطی، بازار مسکن چه تاثیری بر کل اقتصاد خواهد داشت و برای بهبود وضعیت چه باید کرد!؟

• برآورد خانه‌های خالی

تا شهریور ۱۴۰۰ و براساس برآوردهایی که طبق سرشماری نفوس و مسکن سال ۱۳۹۵ و مجموعه واحدهای جدید عرضه‌شده طی سال‌های بعد محاسبه ‌شده، نشان می‌دهد حدود ۲۹ میلیون و ۷۶ هزار واحد مسکونی در کشور وجود دارد، در همین بازه زمانی حدود ۲۶ میلیون و ۲۰۰ هزار خانوار در کشور ثبت ‌شده است، یعنی تعداد مسکن فعلی کشور 1.1 برابر تعداد خانوار است و دومیلیون و ۸۰۰ هزار واحد مسکونی عملا یا خالی بودند یا اقامتگاه دوم و موقت محسوب می‌شوند. در همه جای دنیا رشد قیمت مسکن بیش از رشد تورم است و معمولاً مسکن و زمین بهتر از سایر دارایی‌ها برای حفظ ارزش پول افراد هستند. در شرایطی که تورم در کشوری بالا باشد، تقاضای سرمایه‌ای مسکن افزایش خواهد یافت و بخش بیشتری از خانه‌ها برای ذخیره‌ی ارزش دارایی و کسب سود خریداری می‌شوند. اکنون وضعیت دست‌کم دو میلیون و 800 هزار خانه در کشور چنین است. معضل اجتماعی این اتفاق آن است که تا امکان خانه‌دار شدن –خواه با خرید یا اجاره- نباشد، عملاً امکان ازدواج و تشکیل خانواده برای جوانان نیز مهیا نیست.

• وضعیت رشد قیمت

گزارش‌های بانک مرکزی از بازار معاملات مسکن تهران حاکی است که در خرداد سال‌جاری نرخ رشد اجاره‌بهای 1.4 برابر نرخ رشد قیمت مسکن بوده است. همچنین بررسی قیمت مسکن در شهر تهران طی 10 سال اخیر نشان می‌دهد بین سال 1390 تا تیرماه 1401 قیمت مسکن در پایتخت به‌طور میانگین رشد 25 برابری(معادل 2393 درصد) را تجربه کرده است. براساس داده‌های سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و موتور جست‌وجوی املاک ملک‌رادار، طی این مدت بالاترین رشد قیمت مسکن مربوط به مناطق خوش آب‌وهوا و لوکس‌نشین حومه‌ای بوده است؛ به‌طوری که از فروردین 1390 تا تیرماه 1400 میانگین قیمت مسکن در لواسان به رشد 47 برابری(رشد 4641 درصدی) از متری نزدیک به 1.5 میلیون تومان به بیش از 70 میلیون تومان رسیده است. فشم- اوشان- میگون نیز از دیگر نقاط لوکس‌نشین هستند که در رتبه دوم قرار دارند. همچنین بر اساس آخرین گزارش مرکز آمار ایران از متوسط قیمت فروش یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهرهای منتخب کشور حاکی است متوسط دوره انتظار برای خانه‌دار شدن در شهر تهران چهار برابر متوسط دوره انتظار خانه‌دار شدن در کشور است.

• تورم و رکود

این افزایش قیمت مسکن، خودش از کانال‌های مختلف می‌تواند موتور محرک برای تشدید تورم باشد. با وضعیت افزایش قیمت خرید و خصوصاً اجاره‌ی مسکن، کارفرما چاره‌ای جز بالا بردن دستمزد کارگران ندارد؛ چرا که وقتی 30 تا 40 درصد به اجاره‌ی خانه‌ی کارگران ماهر و نیمه‌ماهر اضافه می‌شود، آنها اگر توان تامین این مبلغ را نداشته باشند مجبور به کوچ به حاشیه شهر یا شهرستان‌ها هستند و کارگاه‌ها و کارخانه‌ها نیز نمی‌توانند به‌راحتی چنین نیروهایی را از دست بدهند. در چنین شرایطی، هزینه‌ی تولید بالا می‌رود و از این کانال تورم خواهیم داشت. همچنین نیاز به نقدینگی نیز افزایش می‌یابد و به تبع آن تقاضا برای وام نیز بیشتر می‌شود و همین خود به رشد نقدینگی دامن می‌زند و تورم ایجاد می‌کند. در عین حال، افزایش میزان اجاره یا میزان پس‌انداز مورد نیاز برای خرید خانه، قدرت خرید خانوار را کاهش می‌دهد و از این طریق، تقاضا برای تولیدات و خدمات در بازار را کاهش می‌دهد. بنابراین از طرفی با رکود نیز مواجه خواهیم بود.

• راه چاره

راه چاره‌ای جز عرضه‌ی بیشتر مسکن، کاهش تقاضای سوداگری با مالیات بر خانه‌های خالی و همچنین تلاش برای مهار تورم نیست. برای عرضه‌ی بیشتر مسکن اولاً لازم است 624 هزار واحد مسکونی نیمه‌کاره مسکن مهر هر چه زودتر تعیین نکلیف شوند و در ثانی، طرح ساخت مسکن وزارت مسکن با جدیت بیشتر پیگیری شود. اگر چه این خود به مهار تورم کمک می‌کند اما به‌هیچ وجه کافی نیست. برای مهار تورم نیز ضروری است نظارت بانک مرکزی بر بانک‌ها تشدید شده و از دیگر سو، دولت با استفاده از همه‌ی مکانیزم‌های ممکن درآمد ارزی خود را وارد کشور کند تا کمتر مجبور باشد دست به چاپ پول توسط بانک مرکزی بزند. با توجه به نیاز روزافزون به مسکن، اقدامات کنونی کافی نیست و هر یک از اقدامات پیش‌گفته اگر انجام نشوند، آفت‌هایی در بازار مسکن به وجود خواهد آمد و آثارش در کل اقتصاد نمایان خواهد شد.