اجاره‌ی مسکن؛ نرخ امروز و پیش‌بینی سال ۹۹

بخش قابل‌توجهی از خانوار‌های ایرانی، اجاره‌نشین هستند. سرشماری نفوس‌و‎مسکن مرکز آمار نشان می‌دهد که در سال ۱۳۷۵، ۲/۲۱% ایرانیان اجاره‌نشین بودند. این درصد در سال ۱۳۸۵ به ۹/۲۹% رسید و در سال ۱۳۹۵ نیز با ۸/۶% افزایش به ۷/۳۶% رسید؛ بنابراین در دو دهه‌ی گذشته، نرخ اجاره‌نشینی رو به افزایش است. این موضوع باید به سیاست‌گذار، این علامت را بدهد که باید برای خانه‌دار شدنِ ایرانیان فکری کند؛ شاید طرحی شبیه مسکنِ مهر که امروز با عنوانی دیگر پیگیری می‌شود، البته همراه با اصلاح نقاط ضعفِ آن طرح، یکی از اقداماتی است که در این راستا باید پیگیری شود. در کوتاه‌مدت، امّا برای بهبود وضعِ مستأجران –که معمولاً از اقشار مستضعف جامعه هستند- مدیریت بازار اجاره ضروری به نظر می‌رسد. امّا اکنون وضعیت بازار اجاره در چه شرایطی است و پیش‌بینی می‌شود که در سال آینده بازار اجاره چه سمت‌و‎سویی داشته باشد؟!

رکود موقّت کرونایی
امّا اوضاع بازار اجاره، خصوصاً در تهران چطور است؟! تهران ازاین‌جهت در این بررسی اهمیت دارد که با نرخ بالای ۴۰%، بیشترین اجاره‌نشین را در میان استان‌های کشور دارد. البته استان البرز نیز مشابه تهران است. در حالی میانگین اجاره‌بهای هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در بهمن‌ماه به ۴۰ هزار تومان رسید که این میزان در دی‌ماه نیز نزدیک به همین رقم بوده است. درواقع ازآنجاکه میانگین سطح اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران در بهمن‌ماه نیز معادل این میزان در دی‌ماه بوده است تورم ماهانه اجاره مسکن در ماه میانی زمستان به صفر رسیده است. این در حالی است که آمار‌های رسمی همچنین از به صفر رسیدن شیب تورم نقطه‌ای اجاره مسکن نیز خبر می‌دهند. برخی بر همین اساس، افزایش قابل توجّه نرخ اجاره‌بها در سال آینده را رد می‌کنند، امّا این تحلیل صحیح نیست. چراکه به نظر می‌رسد صفر شدنِ نرخ تورّم اجاره‌بها در موقّتی و در اثر محدودیت‌های کرونایی باشد. به تعبیری توافق نانوشته‌ی بسیاری از مالکان و مستأجران مبنی بر تمدید موقّت قرارداد‌های قبلی تا یکی دو ماهِ آینده (برای جلوگیری از نقل‌و‌انتقالات بیشتر و خطر ابتلا به کرونا) باعث شده که بنگاه‌های معاملات ملکی از کاهش چشمگیر عرضه و تقاضای اجاره در بازار مسکن می‌گویند. بدیهی است که، چون این موضوع، موقّتی است و پیش‌بینی‌ها حاکی از روند کاهشی ابتلا به کرونا از فروردین و اردیبهشت دارد، در فصل نخست سال ۱۳۹۹، روند صعودی اجاره‌بها از سر گرفته خواهد شد.

پیش‌بینی رشد ۲۰ درصدی
نرخ اجاره‌بها معمولاً همراه با نرخ تورّم افزایش می‌یابد؛ چراکه صاحب‌خانه با این استدلال که مثلاً قیمت بنزین گران شده، کرایه‌ی حمل‌و‌نقل بیشتر شده، هزینه‌ی مواد غذایی افزایش یافته و ...، اقدام به افزایش نرخ اجاره می‌کند. همان‌طور که در نمودار، حرکت هماهنگ تورّم و نرخ اجاره‌بهای مسکن کاملاً مشهود است، تجربه‌ی اقتصاد ایران نیز این یافته‌ی شهودی را تأیید می‌کند. با توجّه به روند فعلی تورّم و تلاش‌های نسبتاً خوبِ بانک مرکزی در کنترل این شاخص و البته این نکته که بعید به نظر می‌رسد سال آینده شوک خاصی به اقتصاد ایران وارد شود، پیش‌بینی‌ها حاکی از وجود نرخ تورّم ۲۰%ی –البته به‌طور میانگین- در سال ۱۳۹۹ دارد؛ بنابراین پیش‌بینی می‌شود نرخ اجاره‌بها نیز به‌طور متوسّط در کشور ۲۰% افزایش یابد. البته این رقم در استان‌هایی که تقاضای اجاره در آن‌ها بیشتر است –مثلاً در تهران و البرز و پس‌ازآن در استان کرمانشاه- ممکن است بیشتر هم باشد.
راهِ چاره‌ی تعدیل اجاره‌بها
بنابراین، وضعیت افزایش قیمت اجاره‌بها برای خانوار‌های مستضعف که با مشکلات اقتصادی سال‌های ۱۳۹۷ و ۱۳۹۸ قدرت خریدشان افتِ قابل‌توجهی داشته، سنگین و بعضاً غیرقابل تحمّل است؛ بنابراین لازم است مجلس آینده، بهبود معیشت دهک‌های پایین درآمدی –خصوصاً از طریق مدیریت اجاره‌بهای مسکن- را یکی از اقدامات فوری خود قرار دهد. امّا از چه طریق؟! باوجود تعداد بالای خانه‌های خالی که فقط به‌عنوان کالایی سرمایه‌ای مبادله می‌شوند، اگر قانون مالیات بر خانه‌های خالی اعمال شود، می‌تواند با افزایش قابل توجّه عرضه‌ی مسکن به بازار اجاره، این بازار را با کاهش قیمت مواجه کند. امّا اعمال همین نوعِ مالیات نیز، نیازمند پژوهش و تدابیر دقیق است؛ چراکه مثلاً برخی معتقدند می‌توان از روی میزان مصرف آب و برق، خانه‌های خالی را شناسایی کرد، امّا طیف دیگری از اقتصاددانان می‌گویند اگر مالیات بر خانه‌های خالی، رقمی بیش از هزینه‌ی آب‌و‌برق داشته باشد –که معمولاً بسیار بیش از آن است- ممکن است این قانون باعث شود تا مالکان خانه‌های خالی برای فرار از مالیات، آب را باز و برق را روشن بگذارند و همین قانون به هدر رفت منابع بیشتری در کشور تبدیل شود؛ بنابراین مجلس باید با بهره‌گیری از تجارب کشور‌های موفّق، ساختار دقیقی برای این نوع مالیات تدوین کند تا بتوان با این اهرم، وضعیت بازار اجاره را سامان داد.