انتظارت تورمی و رشد نرخ ارز، ۲ عامل جهش قیمت مسکن در سال گذشته

نکته‌ی قابل توجهی که در این آمار به چشم می‌خورد، رشد تورم ماهانه در فصل زمستان است. گفتنی است رشد تورم ماهانه مسکن در ابتدای سال گذشته نیز (سه ماه اردیبهشت، خرداد و تیر) حدود ۲۵ درصد بوده است. از طرفی تورم ماهانه سه ماه دی بهمن اسفند در سال ۱۴۰۱ به ترتیب، ۹.۸، ۱۱.۶ و ۱۳.۸ درصد بوده است. به بیانی دیگر متوسط نرخ مسکن در شهر تهران در فصل زمستان نسبت به پاییز بیش از ۳۰ درصد رشد کرده است.

رشد نرخ ارز، تحریک انتظارات تورمی و رشد قیمت مسکن

بررسی شرایط سال ۱۴۰۱ به خوبی نشان می دهد که رشد نرخ ارز عامل اصلی افزایش قیمت مسکن به عنوان یک کالا سرمایه ای است. به بیانی دیگر می توان اینطور گفت که جهش نرخ ارز در سال گذشته عامل اصلی افزایش قیمت های شدید در بازار مسکن بوده است. 

لازم به ذکر است رشد نرخ ارز از دو محل بر افزایش قیمت ها در بازار مسکن تاثیر گذار است. در واقع وقتی نرخ ارز جهش می کند یکبار به دلیل انتظارات تورمی که ایجاد می کند عامل افزایش قیمت مسکن خواهد شد و از طرفی به دلیل افزایش بهای تمام شده ی مسکن که با با یک تاخیر زمانی رخ می دهد، سبب افزایش قیمت ها خواهد شد.

اما همانطور که رئیس کل بانک مرکزی بارها اشاره کرده است، به نظر می رسد در سال های اخیر انتظارات تورمی نقش پر رنگ تری را در رشد شارپی قیمت ها ایفا کرده است و عامل اصلی التهاب در بازار های مختلف از جمله بازار مسکن همین انتظارات تورمی است. همچنین فرزین کاهش تورم ماهانه مسکن در ماه های اخیر را نیز مربوط به کنترل انتظارات دانسته و در این باره گفته است: کاهش قیمت مسکن در ماه های اخیر ناشی از ثبات در بازار ارز و مدیریت انتظارات تورمی است و امیدواریم ضمن ثبات بازار‌های طلا، مسکن و خودرو شاهد رونق در بخش واقعی و کاهش تقاضای سفته بازانه و تامین نیاز داخلی مردم در این بازار‌ها باشیم.

حذف ارز ترجیحی و افزایش نرخ مسکن

اما نکته‌ی دیگری که باید در اینجا اشاره کرد، حذف ارز ترجیحی و رابطه‌ی آن با افزایش تورم مسکن است. اگر چه به نظر می‌رسد حذف ارز ترجیحی در ظاهر ارتباطی با مسکن ندارد و صرفا منجر به افزایش قیمت چند کالای اساسی مشمول ارز ۴۲۰۰ تومانی شده است، اما بررسی‌ها نشان می‌دهد حذف ارز ترجیحی یکی از اصلی‌ترین زمینه سازان تورم سال گذشته بوده است.

در واقع حذف ارز ترجیحی زنجیره‌ای از اتفاقات را در اقتصاد ایران رقم زد که زمینه ساز افزایش نرخ ارز و تحریک انتظارات تورمی شد و در نهایت موجب ایجاد التهاب و رشد شارپ در بازار‌های سرمایه‌ای از جمله بازار مسکن شد.  

البته تقریبا بعد از گذشت یکسال از حذف ارز ترجیحی مقامالات عالی رتبه اقتصادی کشور نیز در خصوص تبعات غیر قابل انکار حذف ارز ترجیحی بار‌ها سخن گفتند، به طوری که چندی پیش وزیر اقتصاد در این باره گفت: در سال‌های قبل با این حجم از اضافه برداشت بانک‌ها از بانک مرکزی مواجه نبودیم. با حذف ارز ۴۲۰۰ تومانی از محل خالص دارایی‌های بانک مرکزی و صندوق توسعه ملی منابع بیشتری به پایه پولی اضافه شد و استفاده از خالص دارایی‌های بانک مرکزی افزایش یافت.

پیش از صحبت‌های وزیر اقتصاد نیز، در گزارشی که توسط بانک منتشر شده بود به وضوح به اثرات و تبعات حذف ارز ترجیحی اشاره شده بود. در بخشی از این گزارش آمده بود: در خصوص تحولات تورمی سال ۱۴۰۱ مقتضی است، مجموعه اتفاقات و اقدامات سیاستی، به طور خاص حذف ارز ترجیحی در سال ۱۴۰۱ مورد توجه قرار گیرد. در واقع سهم قابل توجهی از تورم سال ۱۴۰۱ به اجرای تکلیف قانونی طرح مردمی‌سازی یارانه‌ها و حذف تخصیص ارز ترجیحی ارتباط می‌یابد.